Loan Lulus Tapi Sebenarnya Tak Mampu: Kesilapan Pembeli Rumah Pertama

Loan rumah lulus memang rasa lega. Selepas berminggu-minggu tunggu dokumen, bank call, agent follow up dan peguam minta maklumat tambahan, akhirnya permohonan diluluskan.

Tetapi ada satu soalan yang lebih penting daripada “loan lulus tak?”:

Selepas bayar ansuran rumah setiap bulan, hidup anda masih selesa atau mula sempit?

Bank approve loan bermaksud anda layak mengikut penilaian bank. Ia tidak semestinya bermaksud rumah itu sesuai dengan gaya hidup, komitmen keluarga, rancangan masa depan dan tahap simpanan anda.

Artikel ini terangkan kenapa loan boleh lulus walaupun pembeli sebenarnya belum betul-betul mampu, dan bagaimana anda boleh elakkan menjadi “house poor”.

Loan Lulus Tidak Bermaksud Anda Betul-Betul Mampu

Bank menilai permohonan berdasarkan faktor seperti pendapatan, potongan wajib, komitmen hutang, rekod kredit, usia, jenis pekerjaan, margin pembiayaan dan polisi dalaman. Itu penting, tetapi ia tidak menangkap semua realiti hidup anda.

Bank mungkin nampak:

• Gaji anda.
• Hutang sedia ada.
• Rekod bayaran.
• Jumlah loan yang dimohon.
• Anggaran ansuran.

Tetapi bank tidak semestinya tahu sepenuhnya:

• Berapa anda beri kepada ibu bapa setiap bulan.
• Kos ulang-alik kerja.
• Kos anak atau penjagaan keluarga.
• Gaya hidup sebenar.
• Komitmen tidak formal.
• Rancangan kahwin, anak, tukar kerja atau sambung belajar.
• Berapa simpanan yang tinggal selepas bayar deposit.

Sebab itu, kelayakan bank dan kemampuan sebenar tidak selalu sama.

Kenapa Loan Boleh Lulus Tapi Cash Flow Masih Ketat?

Ada beberapa sebab pembeli boleh mendapat kelulusan tetapi masih struggle selepas beli rumah.

1. Bank kira berdasarkan formula, anda hidup berdasarkan realiti

Formula bank boleh nampak kemas di atas kertas. Tetapi hidup sebenar ada belanja yang berubah-ubah seperti petrol, makan luar, repair kereta, ubat, sekolah anak, emergency keluarga dan kenaikan kos barang.

Jika anda hanya kira ansuran rumah tanpa belanja hidup, kiraan itu terlalu optimistik.

2. Pembeli guna tenure paling panjang

Loan 35 tahun boleh menurunkan ansuran bulanan. Ini membantu loan lulus, tetapi ia juga boleh membuatkan rumah mahal nampak mampu.

Masalahnya, ansuran rendah tidak bermaksud kos keseluruhan rendah. Anda mungkin membayar interest lebih lama.

3. Pembeli kira gaji kasar, bukan gaji bersih

Gaji RM5,000 bukan bermaksud RM5,000 masuk akaun. Selepas EPF, SOCSO, EIS, PCB atau potongan lain, take-home pay mungkin lebih rendah.

Kemampuan sebenar patut dikira berdasarkan duit yang benar-benar masuk akaun dan boleh digunakan.

4. Kos selepas beli rumah tidak dimasukkan

Ramai kira ansuran rumah sahaja. Padahal selepas beli rumah, ada maintenance, sinking fund, cukai, insurans, repair, perabot, utility dan kos pindah masuk.

5. Pembeli bergantung pada bonus, OT atau commission

Jika pendapatan tambahan tidak tetap, jangan jadikan ia asas untuk membayar ansuran wajib. Bonus sesuai untuk bayar extra principal atau bina simpanan, bukan untuk menampung ansuran bulanan yang terlalu tinggi.

Kesilapan 1: Kira Gaji Kasar, Bukan Gaji Bersih

Contoh mudah:

Jika anda kira ansuran berdasarkan RM5,000, anda mungkin rasa ansuran RM1,700 masih okay. Tetapi jika kira berdasarkan RM4,400 yang benar-benar masuk akaun, ansuran itu terasa lebih berat.

Kira kemampuan menggunakan take-home pay. Kemudian tolak semua komitmen wajib. Baru anda nampak ruang sebenar.

Kesilapan 2: Beli Ikut Maksimum Bank Approve

Ini antara kesilapan paling mahal.

Katakan bank approve loan untuk rumah RM500,000.

Itu tidak bermaksud anda patut beli rumah RM500,000.

Bank approve ialah had kelayakan. Rumah yang sesuai mungkin lebih rendah, contohnya RM350,000 atau RM400,000, bergantung pada kehidupan anda.

Fikir begini:

• Bank tanya: “Boleh bayar loan atau tidak?”
• Anda perlu tanya: “Boleh bayar loan dan masih hidup dengan tenang atau tidak?”

Dua soalan ini tidak sama.

Kesilapan 3: Lupa Kos Selepas Beli Rumah

Selepas dapat kunci, kos tidak berhenti.

Antara kos yang ramai lupa:

• Maintenance fee.
• Sinking fund.
• Fire insurance/takaful.
• Cukai pintu.
• Cukai tanah.
• Repair paip, wiring atau leaking.
• Lampu, kipas, grill dan curtain.
• Perabot asas.
• Utility deposit.
• Internet installation.
• Kos pindah rumah.

Untuk rumah strata seperti condo dan apartment, maintenance fee boleh menjadi komitmen bulanan yang tetap. Jika ansuran rumah sudah terlalu tinggi, maintenance akan menambah tekanan.

Kesilapan 4: Tiada Emergency Fund Selepas Bayar Deposit

Ada pembeli berjaya kumpul deposit, tetapi selepas bayar deposit, akaun tinggal hampir kosong.

Ini sangat berisiko.

Rumah ialah komitmen jangka panjang. Jika selepas beli rumah anda tiada emergency fund, satu masalah kecil boleh jadi besar. Contohnya:

• Kereta rosak.
• Gaji lambat masuk.
• Ahli keluarga sakit.
• Kerja terganggu.
• Rumah perlu repair.
• Interest rate berubah.
• Tenant lambat bayar sewa jika rumah disewakan.

Sebelum beli rumah, cuba pastikan anda masih ada simpanan kecemasan selepas semua kos awal dibayar.

Kesilapan 5: Tak Stress Test Kenaikan Ansuran

Ramai pembeli kira ansuran berdasarkan kadar semasa sahaja. Tetapi loan rumah biasanya panjang. Dalam tempoh 30 hingga 35 tahun, kadar efektif boleh berubah.

Buat stress test mudah:

Jika kenaikan RM200 sahaja sudah buat anda sesak, mungkin rumah itu terlalu mahal atau anda perlu bina buffer dahulu.

Kesilapan 6: Terlalu Percaya Rebate dan Cashback

Rebate atau cashback boleh membantu cash awal, tetapi ia juga boleh mengaburkan harga sebenar.

Contohnya, rumah dijual RM500,000 dengan rebate tertentu. Pembeli rasa untung kerana cash awal rendah. Tetapi persoalan penting ialah:

• Adakah harga rumah itu selari dengan nilai pasaran?
• Adakah valuation bank menyokong harga itu?
• Adakah ansuran bulanan masih selesa?
• Adakah anda membeli kerana rumah sesuai atau kerana promosi nampak menarik?

Cashback bukan kemampuan. Rebate bukan pengganti cash flow.

Kesilapan 7: Joint Loan Tanpa Kira Risiko Household

Joint loan boleh meningkatkan kelayakan kerana dua pendapatan digabungkan. Tetapi ia juga perlu dikira sebagai komitmen household.

Contohnya, suami dan isteri masing-masing bergaji. Loan lulus kerana gabungan pendapatan nampak kuat. Tetapi apa jadi jika:

• Salah seorang hilang kerja.
• Salah seorang berhenti kerja selepas ada anak.
• Komitmen keluarga meningkat.
• Salah seorang ada hutang lain yang besar.
• Hubungan atau rancangan hidup berubah.

Joint loan bukan salah, tetapi perlu ada pelan perlindungan dan buffer.

Tanda-Tanda Anda Sebenarnya Belum Mampu

Ini tanda amaran yang perlu diberi perhatian:

• Ansuran rumah melebihi tahap selesa anda.
• Selepas bayar semua komitmen, baki gaji terlalu kecil.
• Anda tiada emergency fund.
• Anda perlu guna kad kredit untuk belanja harian.
• Anda bergantung pada bonus untuk bayar benda wajib.
• Anda tidak mampu menyimpan walaupun sebelum beli rumah.
• Anda belum kira maintenance, insurans dan cukai.
• Anda masih ada car loan atau personal loan besar.
• Anda rasa cemas setiap kali tengok jumlah ansuran.
• Anda membeli kerana takut harga naik, bukan kerana sudah bersedia.

Jika banyak tanda ini berlaku, jangan abaikan. Lebih baik tangguh beli rumah daripada membeli dan hidup tertekan bertahun-tahun.

Formula Kemampuan Sebenar DuitMap

Gunakan rangka mudah ini sebelum membeli.

1. Ansuran rumah ideal

Sebagai panduan konservatif, cuba pastikan ansuran rumah sekitar 25% hingga 30% daripada gaji kasar. Jika lebih daripada itu, ia mungkin masih boleh, tetapi perlu lihat hutang lain dan kos hidup.

2. Kira semua kos rumah, bukan ansuran sahaja

Masukkan:

• Ansuran rumah.
• Maintenance fee.
• Sinking fund.
• Insurance/takaful.
• Cukai.
• Repair fund.
• Utility tambahan.

Ini lebih tepat dipanggil all-in housing cost.

3. Pastikan ada lebihan bulanan

Selepas bayar semua komitmen, anda masih perlu ada duit untuk:

• Simpanan.
• Makan dan transport.
• Keluarga.
• Takaful/medical.
• Emergency.
• Kehidupan normal.

Rumah yang baik tidak patut membuatkan anda hilang semua ruang hidup.

4. Jangan bergantung pada pendapatan tidak tetap

Bonus, OT dan commission sepatutnya dianggap tambahan, bukan asas kemampuan.

Contoh Situasi: Loan Lulus Tapi Tak Selesa

Case 1: Gaji RM5,000, rumah RM500,000

Loan 90% untuk rumah RM500,000 ialah RM450,000.

Dengan kadar 4.5% dan tenure 35 tahun, ansuran anggaran sekitar RM2,130 sebulan.

Itu sudah lebih 40% daripada gaji kasar RM5,000.

Jika pembeli ada car loan RM800, maintenance RM250 dan komitmen keluarga, baki cash flow boleh jadi sangat sempit.

Loan mungkin lulus dalam situasi tertentu, tetapi hidup bulanan belum tentu selesa.

Case 2: Gaji RM3,000, rumah RM300,000

Loan 90% untuk rumah RM300,000 ialah RM270,000.

Ansuran anggaran sekitar RM1,278 sebulan untuk tenure 35 tahun pada kadar 4.5%.

Ini sekitar 42.6% daripada gaji kasar RM3,000.

Untuk gaji tunggal, ia sangat ketat melainkan tiada hutang, ada simpanan kuat atau ada pendapatan tambahan yang stabil.

Case 3: Joint loan nampak mampu

Pasangan dengan household income RM8,000 beli rumah yang ansurannya RM2,800.

Nampak okay. Tetapi selepas anak lahir, childcare, kereta, insurans dan support ibu bapa, cash flow menjadi ketat.

Kelayakan awal tidak semestinya sama dengan kemampuan selepas hidup berubah.

Apa Perlu Buat Kalau Loan Dah Lulus Tapi Rasa Tak Mampu?

Jika loan sudah lulus tetapi hati rasa tidak tenang, jangan terus sign tanpa semak semula.

Ambil langkah ini:

1. Kira semula semua kos bulanan. Masukkan ansuran, maintenance, bil, transport, makan, hutang, keluarga dan simpanan.
2. Minta quotation penuh. Dapatkan anggaran kos peguam, stamp duty, valuation, insurans dan lain-lain.
3. Semak semula harga rumah. Pastikan ia bukan terlalu tinggi berbanding nilai pasaran.
4. Tanya bank tentang tenure dan margin. Faham pilihan anda.
5. Pertimbangkan rumah lebih murah. Turun harga rumah RM50,000 hingga RM100,000 boleh beri ruang cash flow besar.
6. Kurangkan hutang dahulu. Selesaikan kad kredit atau personal loan jika boleh.
7. Bina emergency fund. Jangan masuk rumah dengan akaun kosong.
8. Tangguh jika perlu. Menangguh 6 hingga 12 bulan untuk kuatkan kewangan boleh jadi keputusan bijak.

Jangan rasa gagal jika perlu tarik brek. Membeli rumah ialah keputusan besar; berhati-hati itu tanda matang.

Kesimpulan

Loan lulus ialah berita baik, tetapi ia bukan pengesahan bahawa hidup anda akan selesa selepas membeli rumah. Bank menilai kemampuan berdasarkan dokumen dan formula. Anda pula perlu menilai kemampuan berdasarkan kehidupan sebenar.

Jangan beli rumah ikut maksimum bank approve. Beli rumah yang membolehkan anda bayar ansuran, simpan duit, jaga keluarga dan tidur dengan tenang.

CTA: Semak sama ada loan anda benar-benar mampu dengan kalkulator cash flow DuitMap sebelum sign apa-apa dokumen.

FAQ

Kalau loan dah lulus, boleh cancel tak?

Boleh dalam banyak situasi, tetapi kesan kewangan bergantung pada tahap proses dan dokumen yang telah ditandatangani. Semak dengan bank, peguam dan terma booking/SPA.

Bank approve RM500,000, patut beli RM500,000?

Tidak semestinya. RM500,000 ialah kelayakan maksimum, bukan semestinya harga rumah paling selamat untuk hidup anda.

Berapa baki gaji patut tinggal selepas bayar rumah?

Tiada angka tunggal untuk semua orang. Yang penting, selepas bayar rumah dan hutang lain, anda masih mampu bayar belanja hidup, simpanan, perlindungan dan emergency fund.

Apa maksud house poor?

House poor ialah keadaan apabila seseorang memiliki rumah tetapi terlalu banyak pendapatan digunakan untuk rumah sehingga belanja lain menjadi sempit.

Joint loan bagus atau bahaya?

Joint loan boleh membantu jika household cash flow stabil. Tetapi ia berisiko jika terlalu bergantung pada dua pendapatan tanpa emergency fund atau pelan jika salah seorang hilang pendapatan.

Patut beli rumah lebih murah daripada kelayakan bank?

Dalam banyak kes, ya. Membeli bawah kelayakan maksimum memberi ruang untuk simpanan, kecemasan dan kehidupan yang lebih tenang.

Bacaan berkaitan di DuitMap

• Sebelum ikut jumlah maksimum bank approve, semak dulu cara kira DSR rumah.
• Untuk faham kenapa margin pembiayaan dan deposit boleh berubah, baca panduan apa itu LTV rumah.
• Jika ansuran nampak rendah kerana tenure panjang, bandingkan dahulu loan rumah 30 tahun vs 35 tahun.
• Jangan lupa bajet selepas dapat kunci; rujuk senarai kos tersembunyi beli rumah.
• Untuk gambaran harga rumah ikut pendapatan, baca juga panduan gaji mampu beli rumah berapa.

Sumber Rujukan

• Maybank Home Loan Calculator — eligibility estimate and disclaimer
• Bank Negara Malaysia — Responsible lending and household sector measures