Bila anda beli rumah RM400,000, itu tidak bermaksud anda perlu ada RM400,000 tunai.
Tetapi pada masa yang sama, anda juga tidak boleh anggap bank akan bayar semuanya.
Di sinilah pentingnya LTV rumah.
LTV membantu anda faham berapa peratus harga rumah yang mungkin dibiayai oleh bank, dan berapa banyak deposit yang anda perlu sediakan sendiri.
Dalam bahasa mudah, LTV menjawab soalan ini:
“Daripada harga rumah ini, berapa banyak bank boleh finance dan berapa banyak saya perlu bayar sendiri?”
Artikel ini akan terangkan maksud LTV, cara kira LTV rumah, contoh LTV 90%, 85% dan 80%, serta kenapa LTV penting untuk pembeli rumah pertama. Jika anda mahu gambaran penuh sebelum memohon loan, baca juga panduan pinjaman perumahan Malaysia.
Apa Maksud LTV Rumah?
LTV bermaksud Loan-to-Value.
Dalam bahasa mudah, LTV ialah nisbah jumlah pinjaman berbanding nilai rumah.
Bank Negara Malaysia mentakrifkan LTV sebagai nisbah jumlah pinjaman kepada nilai aset yang dibeli. Sumber: BNM
Contoh mudah:
Harga rumah: RM400,000
Jumlah pinjaman bank: RM360,000
Kiraan LTV:
RM360,000 Ă· RM400,000 Ă— 100 = 90%
Maksudnya, bank membiayai 90% daripada nilai rumah.
Baki 10% biasanya perlu disediakan oleh pembeli sebagai deposit:
RM400,000 - RM360,000 = RM40,000
Jadi, kalau orang sebut “loan rumah 90%”, maksudnya bank membiayai 90% daripada nilai rumah, manakala pembeli perlu menyediakan baki 10% sebagai deposit asas.
Formula Cara Kira LTV Rumah
Formula LTV ialah:
LTV = Jumlah pinjaman Ă· Nilai rumah Ă— 100
Formula deposit pula ialah:
Deposit = Harga rumah - Jumlah pinjaman
Atau dalam bentuk peratus:
Deposit = Harga rumah Ă— baki peratus yang tidak dibiayai bank
Contoh:
Harga rumah: RM500,000
Pinjaman bank: RM450,000
Kiraan LTV:
RM450,000 Ă· RM500,000 Ă— 100 = 90%
Deposit:
RM500,000 - RM450,000 = RM50,000
Maksudnya, untuk rumah RM500,000 dengan LTV 90%, deposit asas yang perlu disediakan ialah RM50,000.
Kenapa LTV Penting Untuk Pembeli Rumah Pertama?
LTV penting kerana ia memberi kesan kepada tiga perkara besar:
- Jumlah pinjaman rumah
- Jumlah deposit yang perlu disediakan
- Bayaran bulanan rumah
Semakin tinggi LTV, semakin rendah deposit asas yang perlu anda sediakan. Tetapi jumlah pinjaman akan menjadi lebih besar.
Semakin rendah LTV, semakin tinggi deposit yang perlu anda sediakan. Tetapi jumlah pinjaman akan menjadi lebih kecil.
Contoh mudah:
LTV tinggi = deposit lebih rendah, loan lebih besar
LTV rendah = deposit lebih tinggi, loan lebih kecil
Untuk pembeli rumah pertama, LTV sangat penting kerana cabaran utama biasanya bukan sekadar bayaran bulanan. Cabaran besar juga ialah menyediakan tunai awal seperti deposit, yuran guaman, duti setem dan kos masuk rumah.
Contoh LTV 90%, 85% dan 80%
Katakan harga rumah ialah RM400,000.
| Harga Rumah | LTV | Pinjaman Bank | Deposit Asas Pembeli |
|---|---|---|---|
| RM400,000 | 90% | RM360,000 | RM40,000 |
| RM400,000 | 85% | RM340,000 | RM60,000 |
| RM400,000 | 80% | RM320,000 | RM80,000 |
Daripada jadual ini, beza antara LTV 90% dan 80% untuk rumah RM400,000 ialah:
RM80,000 - RM40,000 = RM40,000
Maksudnya, jika margin pembiayaan turun daripada 90% kepada 80%, anda perlu menyediakan tambahan deposit asas sebanyak RM40,000.
Sebab itu, LTV bukan istilah teknikal semata-mata. Ia memberi kesan terus kepada jumlah tunai yang anda perlu ada sebelum membeli rumah.
Adakah Pembeli Rumah Pertama Selalu Dapat LTV 90%?
Ramai pembeli rumah pertama menyasarkan pinjaman sehingga 90%.
AKPK menerangkan bahawa pemberi pinjaman lazimnya boleh memberi pinjaman sehingga 90% daripada harga belian hartanah. Sumber: AKPK
Namun, ini bukan jaminan bahawa setiap pembeli rumah pertama pasti mendapat LTV 90%.
Kelulusan sebenar masih bergantung kepada:
- Bank yang anda mohon
- Pendapatan anda
- Komitmen bulanan
- Rekod kredit
- Jenis hartanah
- Nilai hartanah berdasarkan penilaian bank
- Profil risiko pemohon
- Polisi semasa bank
Bank Negara Malaysia juga menyatakan bahawa akses pembiayaan untuk pembeli rumah pertama tertakluk kepada kemampuan membayar balik dan penilaian institusi kewangan. Sumber: BNM
Jadi, cara fikir yang lebih selamat ialah:
LTV 90% ialah kemungkinan, bukan kepastian.
LTV dan Deposit Rumah: Apa Yang Ramai Terlepas Pandang?
Ramai orang fikir kalau LTV 90%, mereka hanya perlu sediakan 10% deposit.
Contohnya:
Harga rumah: RM400,000
Deposit 10%: RM40,000
Tetapi dalam realiti, deposit bukan satu-satunya kos awal.
Anda juga mungkin perlu menyediakan kos lain seperti:
- Yuran guaman SPA
- Yuran guaman loan
- Duti setem
- Yuran penilaian
- Insurans atau takaful rumah
- MRTA, MRTT, MLTA atau MLTT
- Kos pindah rumah
- Renovasi asas
- Perabot dan barang elektrik
- Deposit utiliti
- Maintenance fee jika rumah strata
Jadi, walaupun deposit asas ialah RM40,000, jumlah tunai sebenar yang perlu disediakan mungkin lebih tinggi.
Sebab itu, sebelum beli rumah, jangan kira deposit sahaja. Kira juga kos masuk rumah. Untuk pecahan yang lebih praktikal, baca senarai deposit dan kos awal beli rumah pertama.
LTV Tinggi vs LTV Rendah: Mana Lebih Baik?
Tiada jawapan yang sama untuk semua orang.
LTV tinggi dan LTV rendah masing-masing ada kelebihan dan kekurangan.
| Pilihan | Kelebihan | Kekurangan |
|---|---|---|
| LTV tinggi | Deposit asas lebih rendah, lebih mudah mula beli rumah | Pinjaman lebih besar, bayaran bulanan lebih tinggi |
| LTV rendah | Pinjaman lebih kecil, bayaran bulanan lebih rendah | Perlu deposit lebih besar |
| LTV sederhana | Lebih seimbang antara deposit dan bayaran bulanan | Masih perlu semak bajet dan simpanan |
LTV tinggi tidak semestinya buruk. Ia boleh membantu pembeli yang belum mempunyai deposit besar.
LTV rendah juga tidak semestinya terbaik. Jika anda menggunakan terlalu banyak simpanan untuk deposit, anda mungkin tiada dana kecemasan selepas masuk rumah.
Pilihan terbaik bergantung kepada:
- Simpanan tunai
- Pendapatan bulanan
- Komitmen sedia ada
- DSR
- Dana kecemasan
- Kestabilan kerja
- Perancangan keluarga
- Kos hidup selepas masuk rumah
Apa Yang Boleh Menyebabkan LTV Diluluskan Lebih Rendah?
Walaupun anda berharap mendapat LTV 90%, bank mungkin meluluskan margin pembiayaan yang lebih rendah.
Antara sebabnya:
- Rekod kredit kurang baik
- Komitmen bulanan terlalu tinggi
- Pendapatan tidak stabil
- Dokumen pendapatan tidak lengkap
- Jenis hartanah tertentu
- Hartanah berada di kawasan yang bank anggap lebih berisiko
- Nilai hartanah berdasarkan penilaian bank lebih rendah daripada harga belian
- Pemohon sudah mempunyai pinjaman rumah lain
- Polisi risiko bank
Contoh situasi:
Harga beli rumah: RM450,000
Nilai bank: RM420,000
Dalam kes seperti ini, bank mungkin menilai pembiayaan berdasarkan nilai RM420,000, bukan semestinya harga beli RM450,000.
Jika anda menyangka bank akan finance 90% daripada RM450,000, anda mungkin terkejut apabila jumlah pinjaman yang diluluskan lebih rendah daripada jangkaan.
Sebab itu, sebelum menandatangani apa-apa komitmen, semak dahulu:
- Harga belian
- Nilai pasaran
- Margin pembiayaan
- Jumlah deposit
- Kos tambahan
- Risiko jika loan diluluskan lebih rendah
LTV Untuk Rumah Kedua, Ketiga dan Seterusnya
Artikel ini fokus kepada pembeli rumah pertama. Tetapi penting juga untuk tahu bahawa LTV boleh berbeza jika anda membeli rumah kedua, ketiga atau seterusnya.
Untuk pembelian hartanah ketiga dan seterusnya, Bank Negara Malaysia pernah memperkenalkan had LTV maksimum 70% sebagai langkah menggalakkan pasaran hartanah yang stabil dan pengurusan hutang isi rumah yang lebih berhemat. Sumber: BNM
Maksud praktikalnya:
Jika anda membeli rumah ketiga atau seterusnya, margin pembiayaan mungkin lebih rendah, dan deposit yang perlu disediakan boleh menjadi lebih tinggi.
Untuk pembeli rumah pertama, perkara paling penting ialah memahami bahawa LTV bukan nombor automatik. Ia tetap tertakluk kepada penilaian bank dan profil pemohon.
Hubungan LTV Dengan DSR
LTV dan DSR saling berkait, tetapi maksudnya berbeza.
LTV = Berapa banyak bank biayai harga rumah
DSR = Berapa banyak pendapatan digunakan untuk bayar hutang
Contoh:
Harga rumah: RM400,000
Jika LTV 90%:
Pinjaman: RM360,000
Deposit asas: RM40,000
Jika LTV 80%:
Pinjaman: RM320,000
Deposit asas: RM80,000
Apabila jumlah pinjaman lebih tinggi, bayaran bulanan biasanya lebih tinggi. Bayaran bulanan yang lebih tinggi pula boleh menaikkan DSR.
Jadi hubungan mudahnya:
LTV menentukan jumlah pinjaman
Jumlah pinjaman mempengaruhi bayaran bulanan
Bayaran bulanan mempengaruhi DSR
Sebab itu, selepas faham LTV, anda juga perlu faham DSR. Jika anda belum kira komitmen bulanan, sambung ke panduan DSR rumah dan cara kira sebelum apply loan.
LTV jawab:
“Berapa banyak bank boleh finance?”
DSR jawab:
“Mampu atau tidak saya bayar setiap bulan?”
Kedua-duanya perlu dilihat bersama.
Cara Rancang Deposit Berdasarkan LTV
Sebelum beli rumah, anda boleh gunakan langkah mudah ini.
1. Pilih harga rumah sasaran
Contohnya:
Harga rumah sasaran: RM400,000
2. Anggar LTV yang mungkin
Contohnya:
LTV sasaran: 90%
3. Kira jumlah pinjaman
RM400,000 Ă— 90% = RM360,000
4. Kira deposit asas
RM400,000 - RM360,000 = RM40,000
5. Tambah kos pembelian lain
Contohnya:
Deposit asas: RM40,000
Kos guaman, duti setem, takaful dan kos lain: perlu dianggarkan berasingan
6. Sediakan dana kecemasan berasingan
Jangan gunakan semua simpanan untuk deposit.
Selepas beli rumah, anda masih perlu ada ruang untuk:
- Kerosakan rumah
- Kos perubatan
- Kehilangan pendapatan
- Baiki kereta
- Kos keluarga
- Perbelanjaan tidak dijangka
Rumah ialah aset, tetapi ia juga datang dengan kos penjagaan.
Contoh Perancangan LTV Untuk Pembeli Rumah Pertama
Katakan anda mahu beli rumah RM350,000.
Senario 1: LTV 90%
Harga rumah: RM350,000
LTV: 90%
Pinjaman bank: RM315,000
Deposit asas: RM35,000
Senario 2: LTV 85%
Harga rumah: RM350,000
LTV: 85%
Pinjaman bank: RM297,500
Deposit asas: RM52,500
Senario 3: LTV 80%
Harga rumah: RM350,000
LTV: 80%
Pinjaman bank: RM280,000
Deposit asas: RM70,000
Daripada contoh ini, semakin rendah LTV, semakin tinggi deposit yang perlu disediakan.
Tetapi pinjaman yang lebih rendah juga boleh mengurangkan bayaran bulanan dan membantu DSR menjadi lebih selesa.
Kesilapan Biasa Tentang LTV Rumah
1. Anggap bank mesti beri 90%
LTV 90% bukan jaminan. Ia masih bergantung kepada bank, profil pemohon dan hartanah.
2. Tidak semak nilai bank
Harga beli dan nilai bank tidak semestinya sama. Jika nilai bank lebih rendah, jumlah pinjaman yang diluluskan boleh jadi lebih rendah.
3. Guna semua simpanan untuk deposit
Ini berisiko kerana selepas masuk rumah, anda masih perlukan dana kecemasan.
4. Lupa kos tambahan
Deposit bukan satu-satunya kos. Kos guaman, duti setem, takaful, penilaian, pindah rumah dan renovasi asas juga perlu dikira.
5. Fokus pada deposit sahaja
Deposit penting, tetapi bayaran bulanan juga penting. Jangan sampai deposit lepas, tetapi bayaran bulanan terlalu ketat.
Cara DuitMap Boleh Bantu
Anda boleh gunakan Kalkulator Mampu Beli Rumah DuitMap untuk anggar:
- Harga rumah yang sesuai
- Jumlah pinjaman
- Deposit asas
- Bayaran bulanan
- Kesan kadar faedah atau kadar keuntungan
- Kesan tempoh pinjaman
- Kesan deposit terhadap komitmen bulanan
Selepas tahu anggaran LTV dan deposit, semak pula DSR supaya anda tahu sama ada bayaran rumah masih selesa dengan pendapatan dan komitmen semasa.
Gunakan Kalkulator Mampu Beli Rumah DuitMap sebelum memilih rumah supaya anda nampak gambaran sebenar deposit, pinjaman dan bayaran bulanan. Untuk faham cara membaca anggaran tersebut, lihat juga panduan kalkulator mampu beli rumah.
Ringkasan
LTV rumah ialah salah satu istilah paling penting untuk pembeli rumah pertama.
Secara ringkas:
- LTV ialah nisbah pinjaman kepada nilai rumah
- LTV menunjukkan berapa banyak bank membiayai harga rumah
- LTV menentukan berapa deposit asas yang perlu disediakan
- LTV 90% bermaksud bank membiayai 90%, manakala baki 10% ialah deposit asas pembeli
- LTV lebih rendah bermaksud deposit lebih tinggi tetapi pinjaman lebih kecil
- LTV lebih tinggi bermaksud deposit lebih rendah tetapi pinjaman lebih besar
- LTV bukan jaminan kerana bank masih menilai profil pemohon dan hartanah
- LTV berkait rapat dengan bayaran bulanan dan DSR
Sebelum beli rumah, jangan hanya tanya:
“Berapa deposit rumah ini?”
Tanya juga:
“Kalau LTV saya berubah, adakah saya masih cukup tunai dan mampu bayar bulanan?”
Itulah sebabnya LTV perlu difahami awal, sebelum anda bayar booking, tanda tangan dokumen atau terlalu yakin dengan satu angka deposit sahaja.
Bacaan berkaitan di DuitMap
- Selepas faham LTV dan deposit, semak pula senarai kos tersembunyi beli rumah.
- Jika margin pembiayaan lebih rendah daripada jangkaan, baca juga risiko loan lulus tetapi belum tentu selesa.
FAQ LTV Rumah
Apa itu LTV rumah?
LTV ialah Loan-to-Value, iaitu nisbah jumlah pinjaman kepada nilai rumah. Ia menunjukkan berapa peratus harga rumah yang dibiayai oleh bank.
Macam mana cara kira LTV rumah?
Formula ringkasnya ialah:
Jumlah pinjaman Ă· Nilai rumah Ă— 100
Contohnya, jika rumah bernilai RM400,000 dan pinjaman ialah RM360,000, LTV ialah 90%.
Apa maksud LTV 90%?
LTV 90% bermaksud bank membiayai 90% daripada nilai rumah. Baki 10% biasanya perlu disediakan oleh pembeli sebagai deposit asas.
Kalau rumah RM400,000, berapa deposit untuk LTV 90%?
Jika LTV 90%, jumlah pinjaman ialah RM360,000 dan deposit asas ialah RM40,000.
Namun, pembeli masih perlu menyediakan kos tambahan lain seperti yuran guaman, duti setem, takaful atau insurans dan kos pindah rumah.
Adakah pembeli rumah pertama pasti dapat LTV 90%?
Tidak semestinya. LTV yang diluluskan bergantung kepada bank, pendapatan, komitmen, rekod kredit, jenis hartanah dan penilaian bank.
Apa beza LTV dan DSR?
LTV menunjukkan berapa banyak bank membiayai harga rumah. DSR pula menunjukkan berapa banyak pendapatan digunakan untuk membayar komitmen hutang bulanan.
LTV tinggi bagus atau tidak?
LTV tinggi boleh membantu mengurangkan deposit awal, tetapi jumlah pinjaman dan bayaran bulanan menjadi lebih tinggi. Ia sesuai atau tidak bergantung kepada pendapatan, simpanan, DSR dan kemampuan sebenar anda.
Kenapa LTV saya boleh jadi lebih rendah daripada jangkaan?
LTV boleh jadi lebih rendah jika bank menilai profil pemohon atau hartanah sebagai lebih berisiko, atau jika nilai bank untuk hartanah lebih rendah daripada harga belian.