Pinjaman Perumahan Malaysia: Fahami DSR, LTV, Kadar Faedah & Tempoh Pinjaman Rumah

Membeli rumah bukan sekadar cari rumah yang cantik, pilih kawasan yang sesuai, kemudian tunggu bank luluskan loan.

Sebelum anda memohon pinjaman perumahan, ada beberapa perkara penting yang perlu difahami terlebih dahulu: DSR, LTV, kadar faedah atau kadar keuntungan, tempoh pinjaman, deposit dan kos awal pembelian rumah.

Semua ini akan menentukan dua perkara besar:

1. Berapa jumlah pinjaman rumah yang mungkin anda layak dapat
2. Berapa bayaran bulanan yang perlu anda tanggung setiap bulan

Masalahnya, ramai pembeli rumah pertama hanya fokus kepada soalan ini:

“Bank boleh luluskan loan saya atau tidak?”

Sedangkan soalan yang lebih penting ialah:

“Kalau loan itu lulus, adakah saya masih selesa bayar setiap bulan?”

Artikel ini akan bantu anda faham asas pinjaman perumahan supaya anda boleh buat keputusan dengan lebih jelas sebelum membeli rumah.

Apa Itu Pinjaman Perumahan?

Pinjaman perumahan ialah kemudahan pembiayaan daripada bank atau institusi kewangan untuk membantu anda membeli rumah.

Dalam bahasa harian, ramai orang sebut:

• loan rumah
• pinjaman rumah
• housing loan
• home financing
• mortgage
• pembiayaan perumahan

Secara ringkas, bank akan membayar sebahagian besar harga rumah kepada penjual atau pemaju. Kemudian anda akan membayar balik kepada bank secara ansuran bulanan dalam tempoh tertentu, contohnya 25 tahun, 30 tahun atau 35 tahun.

Untuk pembiayaan konvensional, kos pinjaman biasanya dirujuk sebagai kadar faedah. Untuk pembiayaan Islamik, istilah yang lebih tepat biasanya ialah kadar keuntungan. Dalam artikel ini, kita akan gunakan kedua-duanya kerana pembaca mungkin membandingkan pilihan konvensional dan Islamik.

Tiga Laluan Pembiayaan: Bank Biasa, SJKP dan LPPSA

Sebelum masuk ke DSR dan LTV, kenal pasti dahulu laluan mana yang terpakai untuk anda. Ketiga-tiganya menggunakan konsep asas yang sama, tetapi pihak yang menilai dan syaratnya berbeza.

Tiga perkara yang kerap disalah faham:

• SJKP bukan jenis loan yang berasingan dan bukan kadar khas. Ia jaminan kredit. Anda tetap memohon melalui bank peserta, dan bank yang menetapkan kadar serta menilai permohonan. SJKP tidak memberi pinjaman terus dan tidak menjamin kelulusan.
• LPPSA hanya untuk pemohon sektor awam yang layak. Kadarnya ditetapkan melalui pekeliling LPPSA, bukan oleh pasaran — jadi ia tidak bergerak dengan kadar rujukan bank seperti loan bank yang terapung.
• Tiada satu struktur yang sentiasa paling murah. Bandingkan menggunakan harga rumah, tempoh dan andaian kadar yang sama sebelum membuat kesimpulan.

Jika anda penjawat awam dan mahu membandingkan dua laluan itu secara langsung, guna kalkulator LPPSA vs loan bank.

Kenapa Penting Faham Pinjaman Rumah Sebelum Beli Rumah?

Rumah biasanya adalah komitmen kewangan paling besar dalam hidup seseorang.

Bayaran bulanan rumah boleh berjalan selama puluhan tahun. Jadi, keputusan yang nampak kecil seperti memilih tempoh pinjaman 30 tahun atau 35 tahun boleh memberi kesan besar kepada jumlah keseluruhan yang anda bayar.

Sebelum membeli rumah, anda perlu faham:

• Berapa harga rumah yang sesuai dengan pendapatan anda
• Berapa deposit yang perlu disediakan
• Berapa jumlah loan yang mungkin bank beri
• Berapa bayaran bulanan yang masih selesa
• Berapa kos tambahan selain harga rumah
• Apa risiko kalau komitmen bulanan terlalu tinggi

Bank Negara Malaysia menekankan bahawa amalan pembiayaan bertanggungjawab bertujuan memastikan peminjam mampu membayar komitmen pinjaman dan masih mempunyai ruang kewangan untuk perbelanjaan hidup serta kejutan kewangan. Sumber: BNM

Maksudnya, pembelian rumah tidak patut dinilai berdasarkan kelulusan loan sahaja. Ia juga perlu dinilai berdasarkan kemampuan sebenar selepas semua komitmen lain diambil kira.

4 Perkara Utama Dalam Pinjaman Perumahan

Sebelum anda gunakan kalkulator atau mohon loan rumah, fahami empat istilah utama ini:

1. DSR
2. LTV
3. Kadar faedah atau kadar keuntungan
4. Tempoh pinjaman

Empat perkara ini sangat mempengaruhi jumlah pinjaman dan bayaran bulanan anda.

1. Apa Itu DSR Rumah?

DSR bermaksud Debt Service Ratio.

Dalam bahasa mudah, DSR menunjukkan berapa banyak pendapatan bulanan anda digunakan untuk membayar hutang.

Bank Negara Malaysia mentakrifkan DSR sebagai nisbah jumlah komitmen hutang bulanan bank dan bukan bank kepada pendapatan boleh guna bulanan. Sumber: BNM Glossary

Formula ringkas DSR:

DSR = Jumlah komitmen hutang bulanan ÷ Pendapatan bersih bulanan × 100

Contoh:

Gaji bersih bulanan: RM5,000

Komitmen sedia ada:
Kereta: RM700

Pinjaman peribadi: RM300

Kad kredit: RM200

Jumlah komitmen sedia ada: RM1,200

Bayaran rumah baru: RM1,500

Jumlah komitmen selepas beli rumah: RM2,700

Kiraan DSR:

RM2,700 ÷ RM5,000 × 100 = 54%

Ini bermaksud 54% daripada pendapatan bersih bulanan anda digunakan untuk membayar hutang.

Kenapa DSR penting?

DSR penting kerana bank mahu menilai sama ada anda masih mampu membayar pinjaman rumah selepas mengambil kira komitmen lain.

Komitmen lain boleh termasuk:

• Pinjaman kereta
• Pinjaman peribadi
• Kad kredit
• Pembiayaan pendidikan
• Pinjaman rumah sedia ada
• Komitmen lain yang direkodkan dalam sistem kredit

Setiap bank mungkin mempunyai had DSR yang berbeza. Had ini juga boleh berubah mengikut profil pemohon, tahap pendapatan, jenis pekerjaan, rekod kredit dan polisi bank.

Sebab itu dua orang dengan gaji yang sama tidak semestinya layak untuk jumlah loan rumah yang sama.

Untuk contoh kiraan yang lebih fokus, baca juga panduan DSR rumah dan cara kira sebelum apply loan.

2. Apa Itu LTV Rumah?

LTV bermaksud Loan-to-Value.

Dalam bahasa mudah, LTV menunjukkan berapa peratus daripada harga rumah yang dibiayai oleh bank.

Bank Negara Malaysia mentakrifkan LTV sebagai nisbah jumlah pinjaman kepada nilai aset yang dibeli. Sumber: BNM Glossary

Formula ringkas LTV:

LTV = Jumlah pinjaman ÷ Nilai rumah × 100

Contoh:

Harga rumah: RM400,000

Jumlah pinjaman: RM360,000

Kiraan LTV:

RM360,000 ÷ RM400,000 × 100 = 90%

Ini bermaksud bank membiayai 90% daripada harga rumah.

Baki 10% biasanya perlu disediakan oleh pembeli sebagai deposit:

RM400,000 - RM360,000 = RM40,000

Kenapa LTV penting?

LTV menentukan berapa banyak wang pendahuluan yang anda perlu sediakan.

Jika LTV anda 90%, anda perlu sediakan 10% deposit.

Jika LTV anda 80%, anda perlu sediakan 20% deposit.

Untuk pembeli rumah pertama, ramai yang berharap boleh dapat margin pembiayaan yang tinggi. Tetapi jumlah sebenar masih bergantung kepada penilaian bank, jenis hartanah, profil pemohon dan polisi semasa. Untuk pecahan khusus tentang margin pembiayaan, baca juga panduan LTV rumah dan kesannya pada deposit.

Untuk pembelian hartanah ketiga dan seterusnya, Bank Negara Malaysia pernah melaksanakan had LTV maksimum 70% untuk mengawal risiko pasaran hartanah dan hutang isi rumah. Sumber: BNM

3. Kadar Faedah atau Kadar Keuntungan

Kadar faedah atau kadar keuntungan menentukan kos pembiayaan rumah anda.

Semakin tinggi kadar, semakin tinggi bayaran bulanan.

Semakin rendah kadar, semakin rendah bayaran bulanan.

Jika anda penjawat awam, jenis kadar juga penting, bukan hanya paras kadar. Pembiayaan LPPSA menggunakan kadar tetap sepanjang tempoh, manakala kebanyakan loan bank baharu terapung mengikut kadar rujukan. Perbandingan penuh ada dalam LPPSA vs loan bank untuk penjawat awam.

Contoh mudah:

Harga rumah: RM400,000

Loan: RM360,000

Tempoh: 35 tahun

Jika kadar berubah, bayaran bulanan juga berubah.

Secara umum:

• Kadar lebih rendah = bayaran bulanan lebih rendah
• Kadar lebih tinggi = bayaran bulanan lebih tinggi

Namun begitu, jangan pilih pinjaman rumah berdasarkan kadar semata-mata. Anda juga perlu lihat:

• Jenis kadar: tetap atau berubah
• Lock-in period
• Kos penalti penyelesaian awal
• MRTA, MRTT, MLTA atau MLTT
• Yuran guaman
• Yuran penilaian
• Fleksibiliti bayaran lebih
• Syarat pembiayaan Islamik atau konvensional

Kadar yang nampak rendah belum tentu paling sesuai jika syarat lain tidak memihak kepada anda.

4. Tempoh Pinjaman Rumah

Tempoh pinjaman ialah berapa lama anda mengambil masa untuk membayar balik pinjaman rumah.

Di Malaysia, tempoh pinjaman rumah biasanya boleh pergi sehingga 35 tahun, bergantung kepada umur pemohon dan polisi bank. Bank Negara Malaysia juga pernah menyatakan had maksimum 35 tahun untuk pinjaman perumahan adalah mencukupi untuk peminjam menyelesaikan pinjaman sebelum usia persaraan. Sumber: BNM

Contoh tempoh pinjaman:

• 20 tahun
• 25 tahun
• 30 tahun
• 35 tahun

Tempoh panjang: bayaran bulanan lebih rendah

Jika anda pilih tempoh lebih panjang, bayaran bulanan biasanya lebih rendah.

Ini boleh membantu dari segi aliran tunai bulanan, terutamanya jika pendapatan anda masih sederhana atau anda mempunyai komitmen lain.

Namun, tempoh lebih panjang juga biasanya bermaksud jumlah kos keseluruhan boleh menjadi lebih tinggi kerana anda membayar dalam tempoh yang lebih lama.

Tempoh pendek: bayaran bulanan lebih tinggi

Jika anda pilih tempoh lebih pendek, bayaran bulanan biasanya lebih tinggi.

Tetapi kelebihannya, anda boleh habiskan pinjaman lebih cepat dan mengurangkan kos keseluruhan dalam jangka panjang.

Secara ringkas:

Deposit Rumah: Berapa Perlu Sediakan?

Ramai pembeli rumah pertama hanya fikir tentang deposit 10%.

Penjawat awam yang membiayai rumah melalui LPPSA pula menghadapi senarai kos yang sedikit berbeza. Semak kos beli rumah guna LPPSA untuk apa yang masih perlu dibayar sendiri walaupun margin pembiayaan tinggi.

Contohnya:

Harga rumah: RM400,000

Deposit 10%: RM40,000

Tetapi dalam realiti, deposit bukan satu-satunya kos awal.

Anda juga perlu bersedia untuk kos lain seperti:

• Yuran guaman SPA
• Yuran guaman loan
• Duti setem
• Yuran penilaian
• Insurans atau takaful rumah
• MRTA, MRTT, MLTA atau MLTT
• Kos pindah rumah
• Renovasi asas
• Perabot dan barang elektrik
• Deposit utiliti
• Maintenance fee jika rumah strata

Jadi, walaupun deposit rumah ialah RM40,000, jumlah tunai yang perlu disediakan mungkin lebih tinggi.

Sebab itu, sebelum beli rumah, jangan kira deposit sahaja. Kira juga kos masuk rumah.

Untuk pecahan lebih terperinci, semak senarai deposit dan kos awal beli rumah pertama.

Contoh Kiraan Asas Pinjaman Perumahan

Katakan anda mahu beli rumah berharga RM400,000.

Harga rumah: RM400,000
LTV: 90%
Jumlah loan: RM360,000

Deposit: RM40,000

Tempoh pinjaman: 35 tahun
Kadar anggaran: 4.0% setahun

Dalam situasi ini, bayaran bulanan mungkin berada sekitar lingkungan RM1,500 hingga RM1,700, bergantung kepada kadar sebenar dan struktur pembiayaan.

Tetapi ini belum termasuk kos lain seperti:

• Maintenance fee
• Cukai pintu
• Cukai tanah
• Insurans atau takaful
• Kos baik pulih
• Kos pengangkutan ke tempat kerja
• Kos hidup harian

Sebab itu, rumah yang nampak mampu dari segi bayaran bulanan belum tentu selesa jika kos sampingan terlalu tinggi.

Loan Lulus Tidak Semestinya Anda Selesa Membayar

Ini antara kesilapan besar pembeli rumah pertama.

Mereka anggap:

“Kalau bank luluskan loan, maksudnya saya mampu.”

Tidak semestinya.

Bank menilai kemampuan berdasarkan dokumen, pendapatan, komitmen dan polisi kredit. Tetapi bank tidak semestinya tahu semua butiran gaya hidup anda.

Contohnya, bank mungkin tidak tahu sepenuhnya:

• Berapa anda beri kepada ibu bapa setiap bulan
• Berapa kos anak atau keluarga
• Berapa kos ulang-alik kerja
• Berapa komitmen langganan bulanan
• Berapa banyak anda sebenarnya mampu simpan
• Sama ada kerja anda stabil atau tidak
• Sama ada anda ada dana kecemasan atau tidak

Sebab itu, anda sendiri perlu buat kiraan tambahan.

Soalan yang lebih baik bukan sekadar:

Berapa maksimum loan saya boleh dapat?

Tetapi:

Berapa bayaran rumah yang saya masih boleh bayar dengan tenang setiap bulan?

Bekerja sendiri atau tiada slip gaji? Bank masih boleh menilai permohonan anda dengan bukti pendapatan alternatif — lihat Cara Beli Rumah Kalau Income Tak Tetap. Untuk rumah pertama, semak juga skim jaminan kerajaan SJKP yang menggantikan keperluan penjamin pihak ketiga — dan jika anda sedang menimbang antara dua varian skim itu, baca SJKP biasa vs SJKP MADANI.

Cara Tahu Rumah Itu Mampu atau Tidak

Sebelum beli rumah, cuba semak lima perkara ini.

1. Semak pendapatan bersih, bukan gaji kasar

Gaji kasar bukan jumlah yang masuk ke akaun bank.

Gunakan gaji bersih selepas potongan seperti:

• KWSP
• SOCSO
• EIS
• PCB
• Potongan tetap lain

Bayaran rumah datang daripada gaji bersih, bukan gaji kasar. Jika anda mahu lihat contoh mengikut beberapa tahap pendapatan, rujuk anggaran rumah mampu beli untuk gaji RM3,000, RM5,000 dan RM7,000.

2. Senaraikan semua komitmen bulanan

Masukkan semua komitmen seperti:

• Kereta
• Motor
• Kad kredit
• Pinjaman peribadi
• PTPTN
• Komitmen keluarga
• Sewa semasa
• Langganan bulanan
• Takaful atau insurans

Ini membantu anda nampak ruang sebenar sebelum tambah bayaran rumah.

3. Kira anggaran DSR

Selepas senaraikan komitmen, tambah anggaran bayaran rumah baru.

Kemudian kira:

Jumlah komitmen hutang bulanan ÷ Gaji bersih bulanan × 100

Jika peratus terlalu tinggi, anda mungkin akan rasa sempit walaupun loan boleh diluluskan.

4. Semak simpanan tunai

Sebelum beli rumah, elakkan guna semua simpanan untuk deposit.

Sebaiknya, anda masih ada dana kecemasan selepas membeli rumah.

Ini penting kerana selepas masuk rumah, kos tambahan memang biasa berlaku.

Contohnya:

• Paip bocor
• Lampu rosak
• Peti ais rosak
• Aircond perlu diservis
• Kereta perlu dibaiki
• Kos perubatan
• Pendapatan terganggu

Rumah ialah aset, tetapi ia juga datang dengan kos penjagaan.

5. Guna kalkulator mampu beli rumah

Kalkulator boleh bantu anda anggar:

• Harga rumah yang mungkin sesuai
• Jumlah pinjaman
• Bayaran bulanan
• Kesan kadar faedah
• Kesan tempoh pinjaman
• Kesan deposit

AKPK juga menerangkan bahawa kalkulator pinjaman rumah boleh membantu bakal pembeli menganggarkan berapa banyak mereka mampu pinjam untuk membeli hartanah. Sumber: AKPK

Gunakan Kalkulator Mampu Beli Rumah DuitMap untuk anggar harga rumah yang lebih sesuai dengan pendapatan dan komitmen bulanan anda. Untuk penerangan cara membaca hasil anggaran, lihat juga panduan kalkulator mampu beli rumah.

Pinjaman Rumah Konvensional vs Pembiayaan Rumah Islamik

Di Malaysia, anda biasanya akan jumpa dua pilihan utama:

• Pinjaman perumahan konvensional
• Pembiayaan perumahan Islamik

Perbezaan asasnya ialah struktur kontrak.

Pinjaman konvensional biasanya menggunakan konsep faedah atas jumlah pinjaman. Pembiayaan Islamik pula menggunakan struktur patuh Syariah seperti jual beli, sewaan atau konsep lain bergantung kepada produk bank.

Namun dari sudut pembeli, perkara praktikal yang tetap perlu dibandingkan ialah:

• Bayaran bulanan
• Kadar efektif atau kadar keuntungan
• Jumlah keseluruhan yang dibayar
• Tempoh pembiayaan
• Lock-in period
• Kos penyelesaian awal
• Fleksibiliti bayaran tambahan
• Perlindungan takaful atau insurans

Jangan pilih hanya kerana nama produk. Bandingkan angka dan syarat sebenar.

Kesilapan Biasa Semasa Mohon Pinjaman Perumahan

1. Beli rumah ikut emosi

Rumah cantik belum tentu sesuai dengan bajet.

Sebelum jatuh cinta dengan unit tertentu, semak dahulu sama ada bayaran bulanan masih selesa.

2. Tidak kira kos tambahan

Ramai orang hanya kira:

Deposit + bayaran bulanan

Tetapi lupa kos guaman, duti setem, takaful, renovasi, maintenance dan perabot.

3. Ambil tempoh maksimum tanpa faham kesan jangka panjang

Tempoh panjang boleh rendahkan bayaran bulanan, tetapi kos keseluruhan mungkin lebih tinggi.

Ia tidak semestinya salah, tetapi perlu difahami.

4. Tidak semak rekod kredit

Rekod kredit boleh mempengaruhi permohonan loan.

Jika ada tunggakan kad kredit, pinjaman atau komitmen lain, selesaikan dahulu sebelum memohon pinjaman rumah.

5. Tidak sediakan dana kecemasan

Selepas beli rumah, jangan biarkan simpanan jatuh ke kosong.

Rumah baru boleh datang dengan kos yang tidak dijangka.

Bila Masa Sesuai Untuk Beli Rumah?

Masa yang sesuai bukan semata-mata bila harga rumah nampak murah.

Masa yang lebih sesuai ialah apabila anda:

• Ada pendapatan stabil
• Ada simpanan deposit dan kos awal
• Ada dana kecemasan
• Faham komitmen bulanan
• Tidak terlalu bergantung kepada overtime atau bonus
• Sudah kira DSR sendiri
• Sudah bandingkan beberapa pilihan rumah

Jika semua ini belum cukup, tidak salah untuk tangguh dahulu.

Menyewa sedikit lebih lama kadang-kadang lebih baik daripada membeli rumah terlalu awal dan hidup terlalu sempit.

Checklist Sebelum Mohon Pinjaman Rumah

Sebelum hantar permohonan loan rumah, semak checklist ini:

• Saya tahu gaji bersih bulanan saya
• Saya tahu semua komitmen bulanan saya
• Saya sudah kira DSR anggaran
• Saya tahu jumlah deposit yang diperlukan
• Saya sudah sediakan kos guaman dan duti setem
• Saya faham kadar faedah atau kadar keuntungan
• Saya faham tempoh pinjaman
• Saya sudah bandingkan beberapa bank
• Saya ada dana kecemasan
• Saya sudah kira kos hidup selepas masuk rumah

Jika banyak perkara masih belum jelas, gunakan kalkulator terlebih dahulu sebelum membuat keputusan.

Cara DuitMap Boleh Bantu Anda

DuitMap dibina untuk bantu anda nampak gambaran kewangan dengan lebih jelas.

Untuk pembelian rumah, anda boleh mula dengan tiga langkah:

1. Kira gaji bersih anda
2. Kira komitmen bulanan anda
3. Guna kalkulator mampu beli rumah

Dengan cara ini, anda bukan sekadar tanya:

Rumah apa yang saya suka?

Tetapi anda juga tanya:

Rumah apa yang saya mampu bayar dengan selesa?

Itulah beza antara membeli rumah secara emosi dan membeli rumah dengan perancangan.

Ringkasan

Pinjaman perumahan bukan sekadar tentang bank luluskan loan.

Anda perlu faham beberapa perkara utama:

• DSR menunjukkan tahap komitmen hutang berbanding pendapatan
• LTV menentukan berapa banyak bank biayai dan berapa deposit anda perlu sediakan
• Kadar faedah atau kadar keuntungan mempengaruhi bayaran bulanan
• Tempoh pinjaman mempengaruhi bayaran bulanan dan jumlah kos jangka panjang
• Deposit bukan satu-satunya kos awal membeli rumah
• Loan lulus tidak semestinya bermaksud rumah itu selesa dibayar

Sebelum membeli rumah, buat kiraan sendiri. Bandingkan beberapa pilihan. Jangan habiskan semua simpanan untuk deposit. Dan paling penting, pastikan bayaran rumah masih memberi ruang untuk hidup, menyimpan dan menghadapi kecemasan.

Sebelum pilih rumah, cuba gunakan Kalkulator Mampu Beli Rumah DuitMap untuk anggar harga rumah dan bayaran bulanan yang lebih sesuai dengan kemampuan anda.

Bacaan berkaitan di DuitMap

• Untuk faham komponen pinjaman dengan lebih praktikal, baca juga perbandingan loan rumah 30 tahun vs 35 tahun.
• Sebelum ikut kelayakan maksimum bank, semak risiko loan lulus tapi cash flow masih tidak selesa.
• Untuk bajet sebenar selepas booking dan SPA, lihat senarai kos tersembunyi beli rumah.

Kalkulator berkaitan di DuitMap

• Guna kalkulator pinjaman perumahan untuk anggar ansuran bulanan, DSR selepas loan dan LTV.
• Semak anggaran premium MRTA/MRTT sebelum letak bajet kos perlindungan.
• Bandingkan kesan MRTA/MRTT masuk loan atau bayar tunai jika bank tawarkan pilihan tersebut.