Cukai Tanah Johor dan Cukai Taksiran: Denda Lewat 20%, Tarikh Akhir dan Cara Baca Bil Anda

Pemilik hartanah di Johor membayar dua cukai hartanah tahunan kepada dua pihak berkuasa yang berlainan — dan Johor mempunyai satu perkara yang tidak ada di kebanyakan negeri lain: denda lewat cukai tanahnya diterbitkan secara terbuka, dan ia 20%.

Jawapan ringkas:

• Cukai tanah dibayar kepada Pejabat Tanah dan Galian Johor (PTG Johor) melalui Pejabat Tanah Daerah. Bayar 1 Januari hingga 31 Mei. Selepas 31 Mei ia menjadi tunggakan, dan denda lewat 20% dikira atas cukai yang tertunggak, dengan minimum RM10.
• Cukai taksiran (atau cukai pintu, yang MBJB panggil cukai harta) dibayar kepada salah satu daripada 16 Pihak Berkuasa Tempatan Johor. Ia dibayar dua penggal: 1 Januari – 28 Februari dan 1 Julai – 31 Ogos.
• ⚠ Johor mengira cukai taksiran secara berbeza daripada Kuala Lumpur dan Selangor. MBJB dan MBIP menggunakan Nilai Tambah (nilai modal harta), bukan Nilai Tahunan (anggaran sewa). Itulah sebabnya kadar Johor kelihatan sangat kecil — 0.11% berbanding 4% di KL. Ia bukan kadar yang lebih murah; ia asas yang berlainan.

Panduan ini menerangkan kedua-duanya, kadar yang PBT Johor terbitkan secara rasmi, tangga denda dan rampasan yang sebenar, serta apa yang tidak dapat kami sahkan.

Beza cukai tanah dan cukai taksiran di Johor

Cukai tanah Johor

Siapa bertanggungjawab

PTG Johor menyatakannya secara terus pada halaman rasminya: setiap pemilik tanah berdaftar atau wakil bagi pihaknya bertanggungjawab menjelaskan cukai tanah. Kanun Tanah Negara menyokongnya — seksyen 95 menetapkan sewa tanah "shall be paid by or on behalf of the proprietor thereof at the office of the Land Administrator".

Bermakna: bil tidak sampai bukan alasan. Tanggungjawab melekat pada nama pada geran, bukan pada penerimaan surat.

Tarikh akhir 31 Mei — dan kenapa ia betul

PTG Johor menyatakan:

"Cukai Tanah yang dikenakan hendaklah dibayar pada awal tahun kalendar iaitu 1 Januari sehingga 31 Mei setiap tahun. Cukai Tanah yang tidak dijelaskan selepas 31 Mei akan menjadi tunggakan untuk tahun tersebut." — PTG Johor, halaman Cukai Tanah (JohorPay)

Ini sejajar dengan Kanun Tanah Negara, seksyen 94(2), yang menjadikan sewa tanah "fall due in full on the first day of that year" dan "becoming in arrear on the first day of June". Jadi bacaan yang tepat: kena bayar 1 Januari; tertunggak 1 Jun. Lima bulan di antaranya ialah tempoh bertimbang rasa, bukan tempoh pembayaran.

Denda lewat 20% — angka yang Johor terbitkan

Ini yang membezakan Johor daripada kebanyakan negeri: kadarnya dinyatakan secara terbuka.

"Denda Lewat akan dikenakan jika pembayaran Cukai Tanah dijelaskan selepas 31 Mei. Kadar Denda Lewat 20% akan dikira atas cukai tanah yang tertunggak dengan kadar minima RM10.00. Cukai Tanah hanya perlu dibayar SATU(1) KALI SETIAP TAHUN." — PTG Johor

Contoh susunan kiraan menggunakan kadar 20% dan minimum RM10 itu:

Perhatikan baris pertama: bagi bil kecil, minimum RM10 menjadikan denda lebih daripada 20% — RM6 dinaikkan kepada RM10, iaitu 33% daripada cukai asal. Bil cukai tanah yang kecil bukan bil yang selamat dilewatkan.

Selepas denda: notis, rampasan, dan penalti 6 kali ganda

PTG Johor menyenaraikan tangga selepas itu, di bawah seksyen 100 Kanun Tanah Negara:

"Jika tidak dibayar pada tarikh yang ditetapkan, Notis Tuntutan (Notis 6A) akan dikeluarkan dengan dikenakan bayaran RM20.00 setiap notis. Sekiranya tidak juga dijelaskan dalam tempoh 3 bulan dari tarikh penyampaian notis 6A, tindakan MERAMPAS TANAH akan diambil. Penalti maksima 6 kali ganda nilai cukai tanah tertunggak boleh dikenakan untuk menebus kembali tanah itu." — PTG Johor

Kanun Tanah Negara sendiri menjadikan langkah terakhir itu wajib, bukan pilihan:

"The Land Administrator shall not during the period specified in any notice under section 97 accept the tender by or on behalf of any person or body of a lesser amount than the sum thereby demanded; and if by the end of that period the whole of that sum has not been tendered to him, he shall thereupon by order declare the land forfeit to the State Authority." — Akta 828, seksyen 100

⚠ Dua perkataan yang paling penting di situ: "lesser amount" dan "the whole of that sum". Bayaran separuh dalam tempoh notis tidak diterima. Ini bukan cukai untuk dibayar "bila lapang".

Perhatikan juga susunan kosnya. Cukai RM200 yang dibiarkan sampai ke peringkat rampasan boleh menjadi: RM200 cukai + RM40 denda 20% + RM20 notis 6A + penalti tebusan sehingga 6 kali ganda. Kos memulihkan keadaan jauh melebihi kos membayar bil asal.

Nota berguna daripada Kanun Tanah Negara: pemegang gadaian, pemajak, pemegang lien dan pengkaveat juga diberi salinan notis 6A dan dibenarkan membayar bagi pihak anda (seksyen 98). Bank anda boleh menjelaskannya dan menambahkannya kepada bayaran pinjaman anda yang seterusnya.

Cukai petak Johor bermula 2025

Jika anda memiliki unit strata di Johor, ini perubahan yang perlu anda tahu:

"Kerajaan Negeri Johor telah bersetuju untuk melaksanakan Cukai Petak bagi Hakmilik Strata di Negeri Johor bermula tahun 2025." "Seperti yang telah di sampaikan oleh Menteri Besar di dalam pembentangan bajet Kerajaan Negeri Johor 2025, dengan pelaksanaan cukai petak ini ianya dapat memudahkan pemilik hakmilik petak membayar cukai secara terus ke Pejabat Tanah tanpa melalui Perbadanan Pengurusan." — PTG Johor, halaman Cukai Petak (Hakmilik Strata)

Sebelum ini, pemilik petak menyumbang cukai tanah melalui Perbadanan Pengurusan. Dengan cukai petak, anda dibilkan terus oleh Pejabat Tanah. Dua kesan praktikal: bil ini kini menjadi tanggungjawab anda sendiri, bukan tersembunyi dalam yuran penyelenggaraan; dan jika Perbadanan Pengurusan anda masih mengutip komponen cukai tanah dalam yuran, tanyakan.

⚠ PTG Johor tidak menyatakan tarikh mula yang tepat (hari dan bulan) pada halaman itu — hanya "bermula tahun 2025". Asasnya juga berbeza daripada cukai tanah biasa: seksyen 96A Kanun Tanah Negara menyatakan tindakan atas kegagalan bayar bagi tanah dengan bangunan yang dipecah bahagi berjalan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985, bukan di bawah tangga lucut hak seksyen 100 di atas.

Cara bayar

PTG Johor menyenaraikan saluran berikut:

• JohorPay di johorpay.johor.gov.my — platform bayaran atas talian Kerajaan Negeri Johor yang menggantikan Portal Johor Online Payment, beroperasi sejak 21 Oktober 2021
• Tunai di kaunter Pejabat Tanah dan Galian atau Pejabat Tanah dan Daerah
• Kad kredit atau kad debit tempatan
• Bank draf, kiriman wang atau wang pos atas nama "PENTADBIR TANAH" (mengikut daerah)

Semakan hakmilik boleh dibuat menggunakan nombor kad pengenalan atau nombor syarikat, nombor daftar lot, atau nombor daftar hakmilik.

⚠ Tiada "eTanah Johor". Portal itanah.johor.gov.my wujud tetapi ia untuk carian rasmi/persendirian dan perserahan urus niaga — bukan untuk bayaran cukai tanah. Untuk cukai tanah, JohorPay ialah portalnya.

Kenapa halaman ini tidak menyenaraikan kadar cukai tanah Johor anda

Kerana Johor tidak menerbitkannya.

Kadar sewa tanah Johor ditetapkan dalam Jadual 6, Susunan II, Kaedah-Kaedah Tanah Johor — kami mengesahkan ini daripada kompendium pekeliling rasmi PTG Johor sendiri, yang menyenaraikan "Susunan II – Cukai Tanah" antara susunan-susunan Jadual 6, dan merujuk kadar cukai tanah yang ditetapkan dalam J.P.U. 95. Teks Susunan II atau J.P.U. 95 itu tidak diterbitkan di laman PTG Johor, dan carian dalam laman itu sendiri tidak mengembalikan sebarang jadual kadar cukai tanah.

⚠ Jangan keliru dengan jadual bayaran yang PTG Johor memang terbitkan. Halaman "Maklumat Bayaran" PTG Johor menyiarkan "KADAR BAYARAN PENDAFTARAN PENTADBIRAN TANAH NEGERI JOHOR — SUSUNAN V – BAYARAN PEJABAT", berkuat kuasa 1 April 2026. Itu bayaran pejabat pendaftaran (Susunan V), bukan cukai tanah (Susunan II). Dua perkara berlainan sama sekali.

Angka pada bil hasil tanah anda sendiri ialah satu-satunya angka yang boleh anda percayai.

Cukai taksiran Johor

16 Pihak Berkuasa Tempatan, 16 kadar

Johor mempunyai 16 PBT mengikut senarai rasmi Portal OSC KPKT:

Setiap satu menetapkan kadarnya sendiri dengan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri di bawah seksyen 127 Akta 171. Tiada kadar cukai taksiran seluruh Johor, dan tiada jadual peringkat negeri yang boleh disenaraikan.

Johor mengira atas Nilai Tambah, bukan Nilai Tahunan

Ini perbezaan terpenting dalam panduan ini, dan ia sering menyesatkan pembaca yang membandingkan negeri.

Akta 171 membenarkan dua asas dan menyerahkan pilihan kepada Pihak Berkuasa Negeri:

"Any rate or rates imposed under this Part may be assessed upon the annual value of holdings or upon the improved value of holdings as the State Authority may determine." — Akta 171, seksyen 130(1)

• Nilai Tahunan ialah anggaran sewa kasar setahun. Kuala Lumpur dan kebanyakan PBT Selangor menggunakan asas ini, itulah sebabnya kadar mereka kelihatan besar (contohnya 4% di KL).
• Nilai Tambah ialah nilai modal harta — nilai tanah termasuk bangunan. MBJB dan MBIP menggunakan asas ini, itulah sebabnya kadar mereka kelihatan sangat kecil (0.11%–0.30%).

⚠ Jangan bandingkan 0.12% Johor dengan 4% Kuala Lumpur dan menyimpulkan Johor sepuluh kali lebih murah. Ia peratusan atas dua benda yang berbeza sama sekali. Satu-satunya perbandingan yang bermakna ialah amaun ringgit pada bil.

Siling berkanunnya juga berbeza mengikut asas. Seksyen 130(3)(a) mengehadkan kadar atas nilai tambah kepada 5%, berbanding 35% atas nilai tahunan di bawah seksyen 130(2)(a) — MBJB memetik had 5% ini pada halaman Soalan Lazimnya sendiri.

Kadar cukai taksiran MBJB — dan mengapa kami menyiarkan dua jadual

⚠⚠ MBJB menerbitkan dua set kadar yang berbeza pada laman rasminya sendiri, dan tiada satu pun bertarikh. Kami menyiarkan kedua-duanya kerana memilih satu secara senyap akan menyembunyikan percanggahan yang sebenar.

Set A — halaman perkhidmatan Cukai Harta MBJB. Halaman ini menyatakan asas nilainya ialah "nilai pasaran pada tahun 2013".

Set B — halaman Soalan Lazim MBJB. Halaman ini menyatakan asas nilainya ialah "Aras 1 Julai 2020".

Kedua-dua jadual disemak 9 Ogos 2026 di mbjb.gov.my. Tiada satu pun menyatakan tarikh kuat kuasa.

Apa yang perlu anda buat dengan ini: jangan gunakan mana-mana jadual untuk mengira bil anda sendiri. Bil cukai harta MBJB anda menunjukkan Nilai Tambah dan kadar yang sebenarnya dikenakan — itu jawapannya. Jika angka pada bil anda tidak sepadan dengan mana-mana jadual, hubungi Jabatan Penilaian MBJB; percanggahan itu ada pada laman MBJB, bukan pada anda.

Kami sengaja tidak meneka jadual mana yang terkini. Kadar yang lebih rendah bersama asas nilai yang lebih baharu memang corak biasa selepas penilaian semula — tetapi tiada halaman MBJB menyatakannya, dan meneka bukan sumber.

Kadar MBIP — contoh yang bertarikh

Sebagai perbandingan, Majlis Bandaraya Iskandar Puteri menerbitkan kadarnya dengan tarikh kuat kuasa yang jelas: kadar berikut berkuat kuasa 1 Januari 2024, dikenakan atas Nilai Tambah di bawah seksyen 127, 129, 137 dan 163 Akta 171 dengan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri.

Sumber: Majlis Bandaraya Iskandar Puteri, mbip.gov.my, halaman bertarikh kemas kini 6 Ogos 2026.

Contoh RM

Formula MBJB dan MBIP adalah sama: Nilai Tambah × kadar % = Cukai Taksiran.

Menggunakan rumah kediaman dengan Nilai Tambah RM300,000 sebagai contoh susunan kiraan:

RM300,000 di sini ialah angka contoh, bukan Nilai Tambah sebenar mana-mana hartanah — dan Nilai Tambah bukan harga belian anda. Ia anggaran nilai tanah dan bangunan pada aras nilai yang diluluskan Kerajaan Negeri. Gantikan dengan Nilai Tambah pada bil anda.

Perhatikan juga jurang antara baris kedua dan ketiga: RM120 setahun perbezaan daripada dua jadual MBJB yang sama-sama rasmi. Itulah sebabnya bil anda, bukan jadual, yang menjadi rujukan.

Bila perlu bayar dan apa jadi kalau lewat

MBJB dan MBIP kedua-duanya menetapkan penggal yang sama:

Ini bukan kebetulan. Seksyen 147 Akta 171 menjadikan jumlah yang masih belum dijelaskan pada hujung Februari atau hujung Ogos dikenakan fi dan dianggap sebagai tunggakan yang boleh dikuatkuasakan.

Tangga MBJB, seperti yang disenaraikan MBJB sendiri:

1. Surat Peringatan — 15 hari untuk menjelaskan. Caj RM6.00.
2. Jika masih gagal, Notis Borang E — 15 hari lagi. Caj RM11.00.
3. Jika masih gagal, sitaan harta alih, atau lelongan harta tanah bagi pegangan tanpa harta alih (seperti tanah kosong), melalui Pendaftar Mahkamah Tinggi di bawah seksyen 151 Akta 171. Caj Borang G (sita) RM33.00.

Tangga MBIP berbeza amaunnya:

MBIP memberi 15 hari dari tarikh Borang E diposkan atau diserahkan sebelum Waran Tahanan dikeluarkan.

⚠ Perhatikan bahawa dua majlis bersebelahan mengenakan caj notis yang sangat berbeza untuk kelewatan yang sama — RM11 berbanding RM50 bagi Borang E. Caj ini ditetapkan oleh setiap PBT di bawah seksyen 147(1) Akta 171, yang menyerahkannya kepada "such fee as the local authority may fix from time to time". Semak PBT anda sendiri.

MBJB turut menyenaraikan akibat bukan kewangan bagi tunggakan cukai harta: permohonan pelan ubah suai atau permit tidak diluluskan, permohonan atau pembaharuan lesen perniagaan tersekat, permohonan di kaunter OSC tidak diproses, dan pindah milik (Borang I/J) disekat. Baris terakhir itu penting jika anda merancang untuk menjual.

Bil kertas MBJB berhenti mulai penggal 1/2026

MBJB menyatakan pada halaman Soalan Lazimnya:

"Bermula penggal 1/2026, bil cukai harta tidak akan dihantar secara fizikal. Untuk mendapatkan bil anda, sila layari laman MyBILL." — MBJB

Jika anda pemilik hartanah MBJB dan menunggu bil dalam peti surat, ia tidak akan sampai. Daftar di MyBILL (apl.mbjb.gov.my/mybill) dan cetak sendiri. Tarikh akhir 28 Februari dan 31 Ogos tidak berubah kerana bil tidak sampai.

Bantahan dan pindaan Nilai Tambah

Nilai Tambah anda kekal sehingga penilaian semula, kecuali Senarai Nilaian dipinda di bawah seksyen 144 Akta 171 — sebabnya termasuk bangunan baru, ubah suai atau tambahan binaan, bangunan runtuh atau dirobohkan, keluaran hakmilik baharu, dan pembetulan penilaian sedia ada.

Jika anda tidak berpuas hati dengan pindaan itu, anda boleh membantah secara bertulis dalam tempoh yang dinyatakan pada notis, atas alasan yang ditetapkan seksyen 142 Akta 171. MBJB menasihatkan pembantah membawa laporan penilaian daripada syarikat penilaian swasta ke sesi pendengaran bagi menyokong permohonan.

Perhatikan bezanya: bantahan adalah terhadap Nilai Tambah, bukan terhadap kadar peratus. MBJB menyatakannya secara langsung: "Kadar tidak boleh dipinda atau dikurangkan."

Baru beli atau jual? Ada notis yang wajib dihantar

Seksyen 160 Akta 171 mewajibkan penjual dan pembeli memberi notis jualan atau pindah milik kepada PBT dalam Borang I, dalam tempoh tiga bulan. Jika pemilik meninggal dunia, waris yang menjadi pemilik hendaklah memberi notis dalam Borang J dalam tempoh satu tahun.

Dua akibat:

• Penjual kekal bertanggungan bagi semua cukai sehingga notis diberi atau jualan direkodkan dalam buku PBT (seksyen 160(4)).
• Kegagalan memberi notis adalah kesalahan: apabila disabitkan, denda tidak melebihi RM2,000, atau penjara tidak melebihi enam bulan, atau kedua-duanya (seksyen 160(6)).

MBIP menyiarkan kewajipan ini secara khusus pada halaman cukai taksirannya, jadi ia bukan peruntukan yang tidur.

Masukkan ke dalam bajet tahunan anda

Kedua-dua cukai ini kos pemilikan yang berulang, tetapi kerana ia datang satu atau dua kali setahun ia mudah terlepas daripada bajet bulanan — kemudian tiba sebagai kejutan tunai.

Cara paling mudah: ambil jumlah setahun, bahagi 12, dan asingkan jumlah itu setiap bulan.

Baris cukai tanah ialah angka contoh sahaja — Johor tidak menerbitkan kadar cukai tanah, jadi gantikan dengan amaun pada bil hasil tanah anda.

Ada satu sebab tambahan untuk mengasingkannya di Johor: denda 20% dikira atas jumlah tertunggak. RM40 sebulan yang diasingkan bukan sekadar memudahkan aliran tunai — ia mengelakkan denda yang lebih besar daripada kebanyakan negeri lain.

Jika anda belum ada tabiat mengasingkan kos tahunan sebegini, asas bajet bulanan dan cash flow peribadi menerangkan cara menyusunnya, dan sinking fund untuk belanja tahunan menerangkan cara mengasingkan bil bermusim seperti ini secara khusus.

Bagi pemilik rumah, cukai ini duduk dalam kumpulan yang sama seperti insurans kebakaran dan yuran penyelenggaraan — lihat kos tersembunyi beli rumah dan hub Perumahan.

Susunannya berbeza mengikut negeri. Baca juga cukai tanah dan cukai taksiran Selangor untuk perbandingan.

Senarai semak pemilik hartanah Johor

• Saya tahu kedua-dua cukai ini wujud dan ia dibayar kepada pihak berbeza
• Saya tahu cukai tanah perlu dijelaskan sebelum atau pada 31 Mei, dan denda 20% (minimum RM10) bermula 1 Jun
• Saya tahu penggal cukai taksiran saya: 28 Februari dan 31 Ogos
• Saya tahu Nilai Tambah dan kadar pada bil cukai taksiran saya — bukan sekadar jadual di laman web
• Jika saya pemilik MBJB: saya telah daftar MyBILL kerana bil kertas berhenti mulai penggal 1/2026
• Jika saya pemilik strata: saya faham cukai petak Johor bermula 2025 dan dibilkan terus oleh Pejabat Tanah
• Jika saya baru membeli atau menjual: notis Borang I telah dihantar kepada PBT dalam tempoh 3 bulan

Sumber rasmi

• Pejabat Tanah dan Galian Johor, halaman Cukai Tanah (JohorPay), ptj.johor.gov.my — tanggungjawab pemilik, tempoh 1 Januari–31 Mei, denda lewat 20% minimum RM10,

Notis 6A RM20, tempoh 3 bulan sebelum rampasan, penalti tebusan 6 kali ganda, saluran bayaran. Halaman memaparkan label "Tarikh Kemaskini" tanpa tarikh; disemak 9 Ogos 2026.

• Pejabat Tanah dan Galian Johor, halaman Cukai Petak (Hakmilik Strata) — pelaksanaan cukai petak bermula tahun 2025 mengikut bajet Kerajaan Negeri Johor 2025.
• Majlis Bandaraya Johor Bahru, halaman perkhidmatan Cukai Harta dan halaman Soalan Lazim, mbjb.gov.my — dua jadual kadar, formula Nilai Tambah × kadar, penggal bayaran, caj notis, MyBILL mulai penggal 1/2026, prosedur bantahan. Kedua-dua jadual kadar tidak bertarikh kuat kuasa; disemak 9 Ogos 2026.
• Majlis Bandaraya Iskandar Puteri, halaman Cukai Taksiran, mbip.gov.my — jadual kadar berkuat kuasa 1 Januari 2024, penggal bayaran, caj Borang E dan Borang F, kewajipan Borang I/J. Halaman bertarikh kemas kini 6 Ogos 2026.
• Portal OSC KPKT — senarai rasmi 16 Pihak Berkuasa Tempatan Negeri Johor. Halaman tidak bertarikh.
• Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171), teks dikemas kini Jabatan Peguam Negara As at 1 December 2012 — seksyen 127, 129, 130, 133, 142, 144, 147, 148, 151, 160.
• Kanun Tanah Negara (Akta 828), teks disemak 2020, As at 15 October 2020 — seksyen 94 (kena bayar dan tertunggak), 95 (tempat bayaran), 96A (tanah dengan bangunan dipecah bahagi), 97, 98, 100 (lucut hak).

Apa yang panduan ini sengaja tidak nyatakan: kadar cukai tanah Johor dalam ringgit (kadarnya berada dalam Jadual 6 Susunan II Kaedah-Kaedah Tanah Johor / J.P.U. 95, yang tidak diterbitkan dalam talian); jadual kadar MBJB mana yang terkini (MBJB tidak menyatakan tarikh kuat kuasa pada mana-mana satu); kitaran penilaian semula MBJB (kandungannya berada dalam imej yang tidak boleh dibaca); tarikh mula tepat cukai petak Johor (hanya "bermula tahun 2025" dinyatakan); dan kadar cukai taksiran bagi 13 PBT Johor yang lain.

Kemas kini terakhir: 9 Ogos 2026. Maklumat ini untuk rujukan umum dan khusus untuk Negeri Johor. Kadar, tarikh dan caj boleh berubah dan berbeza mengikut daerah serta PBT — sahkan pada bil rasmi anda, dengan Pejabat Tanah Daerah, atau dengan PBT anda sebelum bertindak.