MRTA Perlu Bayar Tunai atau Masuk Dalam Loan Rumah? Ini Kesan Pada Bayaran Bulanan

Bila anda apply loan rumah, bank mungkin akan tawarkan perlindungan seperti MRTA atau MRTT. Dalam sesetengah pakej, anda mungkin diberi pilihan sama ada mahu bayar premium atau sumbangan itu secara tunai, atau masukkan kos tersebut ke dalam loan rumah.

Pada pandangan pertama, pilihan “masuk loan” nampak lebih mudah. Anda tidak perlu keluarkan tunai yang banyak pada awal pembelian rumah. Tetapi, pilihan ini juga boleh menyebabkan jumlah pinjaman bertambah, bayaran bulanan meningkat dan kos keseluruhan menjadi lebih tinggi.

Sebab itu, sebelum anda setuju, penting untuk faham apa sebenarnya maksud MRTA masuk loan, apa bezanya dengan bayar tunai, dan bagaimana ia memberi kesan kepada cashflow anda.

Apa Maksud MRTA Masuk Loan?

MRTA masuk loan bermaksud kos premium MRTA atau sumbangan MRTT dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman atau pembiayaan rumah.

Contohnya:

Dalam contoh ini, anda tidak perlu bayar RM12,000 secara tunai pada awal pembelian rumah. Tetapi jumlah loan anda naik daripada RM450,000 kepada RM462,000.

Maksudnya, premium tersebut bukan percuma. Ia hanya dibiayai bersama loan rumah anda.

Dalam pasaran Malaysia, struktur seperti ini memang wujud dalam sesetengah pakej pembiayaan. Sebagai contoh, Maybank menyatakan bahawa pembiayaan rumah tertentu boleh mempunyai margin sehingga 100% termasuk capitalisation of related expenses seperti sumbangan MRTT, manakala Alliance Islamic Bank menyatakan MRTT mereka mempunyai pilihan untuk memasukkan sumbangan takaful ke dalam kemudahan pembiayaan. (maybank2u.com.my)

Apa Beza Bayar Tunai vs Masuk Loan?

Secara mudah, beza utamanya ialah cashflow sekarang lawan kos jangka panjang.

Kalau bayar tunai, anda perlu keluarkan duit lebih banyak pada awal pembelian rumah. Tetapi jumlah loan tidak bertambah.

Kalau masuk loan, cashflow awal jadi lebih ringan. Tetapi jumlah pinjaman bertambah, dan anda mungkin membayar faedah atau profit atas jumlah tambahan itu sepanjang tempoh loan.

BNM juga menyatakan dalam konteks dokumentasi standard pinjaman perumahan bahawa loan atau pembiayaan boleh meliputi kos tertentu seperti renovation, MRTA atau premium insurans lain yang dibenarkan. Ini tidak bermaksud semua pakej bank sama, tetapi ia menunjukkan bahawa kos berkaitan perlindungan boleh menjadi sebahagian daripada struktur pembiayaan tertentu. (bnm.gov.my)

Pilihan 1: Bayar MRTA/MRTT Secara Tunai

Jika anda bayar MRTA atau MRTT secara tunai, anda membayar premium atau sumbangan tersebut terus pada awal pembelian rumah.

Contohnya:

Dalam situasi ini, premium tidak dimasukkan ke dalam loan. Jadi, jumlah pinjaman anda kekal RM450,000.

Kelebihan bayar tunai

Bayar tunai boleh membantu anda mengawal jumlah hutang. Loan tidak bertambah hanya kerana anda mengambil MRTA atau MRTT.

Antara kelebihannya:

Pilihan ini sesuai untuk pembeli yang mempunyai simpanan mencukupi dan mahu mengurangkan jumlah hutang jangka panjang.

Kekurangan bayar tunai

Kekurangannya, anda perlu sediakan tunai lebih banyak pada peringkat awal.

Ini boleh jadi berat kerana pembeli rumah biasanya sudah perlu sediakan kos lain seperti:

Jadi walaupun bayar tunai boleh menjimatkan kos jangka panjang, ia mungkin tidak sesuai jika simpanan anda terlalu ketat.

Pilihan 2: Masukkan MRTA/MRTT Dalam Loan Rumah

Jika MRTA atau MRTT dimasukkan dalam loan, kos premium tidak perlu dibayar penuh secara tunai pada awal pembelian rumah.

Contohnya:

Pilihan ini biasanya lebih menarik untuk pembeli rumah pertama kerana ia mengurangkan tekanan tunai awal.

CIMB Preferred, sebagai contoh, menyatakan bahawa pakej HomeFlexi boleh mempunyai margin pembiayaan sehingga 95% termasuk MRTA, MLTA, legal fee dan valuation fee, dengan pembiayaan MRTA/MLTA tersedia dalam pakej tersebut. (cimbpreferred.com.my)

Kelebihan masuk loan

Antara kelebihannya:

Pilihan ini boleh masuk akal jika anda lebih memerlukan tunai untuk kecemasan, kos pindah rumah, renovation asas atau perbelanjaan keluarga.

Kekurangan masuk loan

Namun, pilihan ini ada kos tersembunyi dari sudut jangka panjang.

Antara kekurangannya:

Perkara paling penting ialah jangan anggap “masuk loan” bermaksud percuma. Ia cuma bermaksud anda membayar kos itu secara tidak langsung melalui loan rumah.

Contoh Kiraan: Bayar Tunai vs Masuk Loan

Untuk nampak kesannya, kita guna contoh mudah.

Ini hanyalah contoh anggaran untuk tujuan pendidikan. Jumlah sebenar bergantung kepada kadar bank, pakej loan, jenis kadar, tempoh, margin pembiayaan dan syarat produk.

Situasi A: Bayar MRTA/MRTT Secara Tunai

Jika premium RM12,000 dibayar tunai:

Dalam situasi ini, anda perlu keluarkan RM12,000 pada awal pembelian. Tetapi loan rumah kekal RM450,000.

Situasi B: Masukkan MRTA/MRTT Dalam Loan

Jika premium RM12,000 dimasukkan ke dalam loan:

Dalam contoh ini, bayaran bulanan naik daripada sekitar RM1,992 kepada sekitar RM2,046.

Beza bulanannya lebih kurang:

RM53 sebulan

Nampak kecil, tetapi jika dikira sepanjang 35 tahun:

RM53 x 420 bulan = lebih kurang RM22,316

Maksudnya, premium RM12,000 yang dimasukkan ke dalam loan boleh menyebabkan jumlah bayaran tambahan menjadi lebih tinggi dalam jangka panjang.

Kenapa Beza RM53

Sebulan Pun Penting?

Ramai pembeli rumah fikir, “Tambah RM50 sebulan saja, tak terasa sangat.”

Memang betul, dari sudut bulanan, tambahan itu mungkin nampak kecil. Tetapi dalam loan rumah, tempohnya panjang. Jika loan anda 30 atau 35 tahun, tambahan kecil setiap bulan boleh terkumpul menjadi jumlah yang besar.

Contohnya, RM53 sebulan selama 35 tahun ialah lebih kurang RM22,316.

Itu sebabnya pembeli rumah perlu tengok dua perkara:

Jangan hanya tanya, “Berapa monthly?”
Tanya juga, “Berapa total cost kalau saya masukkan premium ini dalam loan?”

Masuk Loan Bukan Semestinya Salah

Walaupun kos jangka panjang boleh meningkat, ini tidak bermaksud pilihan masuk loan sentiasa salah.

Untuk sesetengah pembeli, menyimpan tunai pada awal pembelian rumah lebih penting. Contohnya, jika anda gunakan semua simpanan untuk bayar premium, anda mungkin tiada emergency fund selepas pindah rumah.

Ini juga berisiko.

Bayangkan selepas beli rumah, anda masih perlu bayar:

Jika bayar tunai menyebabkan simpanan anda tinggal terlalu sedikit, pilihan masuk loan mungkin lebih praktikal dari sudut cashflow.

Yang penting, anda sedar kosnya dan buat keputusan dengan kiraan, bukan sekadar ikut cadangan tanpa faham.

Bila Lebih Sesuai Bayar Tunai?

Bayar MRTA/MRTT secara tunai mungkin lebih sesuai jika:

Contoh mudah: jika anda ada simpanan yang kuat selepas bayar deposit, legal fee dan kos pindah, bayar tunai boleh jadi pilihan yang lebih bersih.

Bila Lebih Sesuai Masukkan Dalam Loan?

Masukkan MRTA/MRTT dalam loan mungkin lebih sesuai jika:

Contoh: jika anda hanya ada simpanan cukup-cukup untuk deposit, legal fee dan kos masuk rumah, memasukkan premium ke dalam loan mungkin membantu anda mengelakkan cashflow terlalu ketat.

Apa Kesan Kepada DSR?

DSR atau Debt Service Ratio ialah nisbah komitmen hutang bulanan berbanding pendapatan.

Jika MRTA/MRTT dimasukkan ke dalam loan, bayaran bulanan mungkin meningkat. Jika bayaran bulanan meningkat, DSR anda juga boleh meningkat.

Contohnya:

Tambahan RM53 mungkin nampak kecil. Tetapi jika DSR anda sudah hampir had kelayakan bank, kenaikan kecil pun boleh memberi kesan kepada kelulusan atau kemampuan sebenar anda.

Sebab itu, sebelum setuju, gunakan kalkulator loan rumah untuk semak bayaran bulanan dan bandingkan dengan komitmen lain.

Apa Kesan Jika Jual Rumah Awal?

Ini bahagian yang ramai pembeli tidak fikir.

Katakan anda ambil loan 35 tahun, tetapi jual rumah selepas 7 tahun. Apa jadi kepada MRTA/MRTT yang telah dibayar atau dimasukkan dalam loan?

Jawapannya bergantung kepada syarat polisi atau sijil takaful.

Antara kemungkinan:

Jangan assume semua produk sama. Tanya bank, insurer atau takaful operator secara jelas sebelum buat keputusan.

Apa Kesan Jika Refinance?

Jika anda refinance loan rumah, MRTA/MRTT lama mungkin tidak lagi sesuai dengan struktur loan baru.

Contohnya:

Jika anda memang bercadang untuk refinance pada masa depan, tanya dari awal sama ada polisi itu boleh dipindahkan, ditamatkan, diserahkan atau perlu diganti.

Apa Yang Perlu Tanya Bank Sebelum Masukkan MRTA/MRTT Dalam Loan?

Sebelum setuju, tanya bank soalan-soalan ini:

BNM telah menyatakan bahawa Policy Document on Product Transparency and Disclosure dikemas kini untuk memperkukuh keperluan pendedahan produk, termasuk Product Disclosure Sheet. Jadi, pembeli patut baca PDS dan minta penjelasan jika ada bahagian yang tidak jelas. (bnm.gov.my)

Jangan Banding Premium Sahaja

Kesilapan biasa ialah pembeli hanya tengok angka premium.

Selain skop dan tempoh perlindungan, semak juga sama ada premium ini masih muat dengan bajet bulanan anda selepas komitmen, belanja dan simpanan menggunakan Kalkulator Bajet Premium Insurans.

Contohnya:

MRTA A: RM8,000
MRTA B: RM12,000

Pembeli terus rasa MRTA A lebih murah. Tetapi belum tentu ia lebih sesuai.

Anda perlu bandingkan:

Premium murah tetapi coverage terlalu pendek mungkin bukan pilihan terbaik.

Contoh Situasi Pembeli Rumah

Situasi 1: Pembeli Ada Simpanan Kuat

Ali beli rumah RM500,000 dan loan RM450,000.

Dia ada simpanan yang mencukupi selepas bayar deposit, legal fee dan kos pindah.

Dalam situasi ini, Ali mungkin lebih sesuai bayar MRTA/MRTT secara tunai kerana dia boleh kurangkan jumlah hutang dan elakkan premium dibiayai sepanjang tempoh loan.

Situasi 2: Pembeli Rumah Pertama Dengan Cashflow Ketat

Siti beli rumah pertama dan hampir semua simpanan digunakan untuk deposit serta kos guaman. Jika dia bayar MRTA/MRTT tunai, emergency fund akan menjadi terlalu kecil.

Dalam situasi ini, Siti mungkin mempertimbangkan untuk masukkan MRTA/MRTT dalam loan, asalkan tambahan bayaran bulanan masih mampu dan dia faham kos jangka panjang.

Situasi 3: Pembeli Bercadang Jual Rumah Dalam 5–7 Tahun

Farid beli rumah sebagai stepping stone dan merancang upgrade rumah selepas beberapa tahun.

Dalam situasi ini, Farid perlu tanya dengan teliti apa berlaku kepada MRTA/MRTT jika rumah dijual awal. Jangan ambil perlindungan panjang atau mahal tanpa faham syarat refund, surrender atau termination.

MRTA Masuk Loan vs MLTA Bayar Bulanan

Kadang-kadang pembeli juga akan dibandingkan dengan MLTA atau MLTT.

Secara umum:

Jika anda hanya mahu lindungi baki loan rumah, MRTA/MRTT mungkin cukup. Jika anda mahu perlindungan keluarga yang lebih luas, MLTA/MLTT boleh dipertimbangkan.

Namun, artikel ini fokus kepada satu keputusan utama:

kalau ambil MRTA/MRTT, patut bayar tunai atau masuk loan?

Kesilapan Biasa Bila Masukkan MRTA/MRTT Dalam Loan

Elakkan kesilapan ini:

1. Anggap masuk loan bermaksud percuma

Tidak. Premium itu tetap dibayar, cuma melalui pinjaman.

2. Tidak kira beza bayaran bulanan

Walaupun beza kecil, ia tetap komitmen bulanan tambahan.

3. Tidak kira total cost

Jumlah tambahan sepanjang 30–35 tahun boleh jadi besar.

4. Tidak semak tempoh perlindungan

Jangan ambil perlindungan 20 tahun jika loan 35 tahun tanpa faham risikonya.

5. Tidak baca PDS

Product Disclosure Sheet penting untuk faham manfaat, pengecualian, kos dan syarat.

6. Tidak tanya apa berlaku jika refinance

Refinance boleh mengubah struktur loan dan perlindungan.

7. Tidak banding dengan perlindungan sedia ada

Jika anda sudah ada life insurance atau family takaful, semak sama ada coverage itu sudah mencukupi.

Checklist Sebelum Buat Keputusan

Gunakan checklist ini sebelum tandatangan loan offer.

Jika banyak jawapan masih “tidak tahu”, jangan terus tandatangan. Minta bank jelaskan dahulu.

Jadi, Lebih Baik Bayar Tunai atau Masuk Loan?

Jawapannya bergantung kepada situasi anda.

Bayar tunai mungkin lebih baik jika:

• anda ada simpanan mencukupi,
• tidak menjejaskan emergency fund,
• mahu kurangkan jumlah hutang,
• mahu bayaran bulanan lebih rendah,
• dan mahu jimat kos jangka panjang.

Masuk loan mungkin lebih sesuai jika:

• cashflow awal anda ketat,
• anda mahu simpan tunai untuk kecemasan,
• anda masih mahu perlindungan loan rumah,
• tambahan bayaran bulanan masih mampu,
• dan anda faham kos jangka panjang.

Cara paling praktikal ialah bandingkan dua angka:

Bayaran bulanan jika bayar tunai
vs
Bayaran bulanan jika masuk loan

Kemudian semak juga:

Jumlah kos keseluruhan sepanjang tempoh loan

Keputusan yang baik bukan semestinya yang paling murah pada awalnya, tetapi yang paling sesuai dengan kemampuan dan risiko keluarga anda.

Bacaan berkaitan di DuitMap

• Jika anda mahu faham istilah asas sebelum banding kos, baca panduan MRTA, MRTT, MLTA dan MLTT.
• Untuk pembiayaan Islamik, semak juga beza MRTA dan MRTT untuk pembeli rumah Muslim.
• Jika belum ada sebut harga bank, mula dengan Kalkulator Anggaran Premium MRTA/MRTT.
• Untuk banding perlindungan reducing term dengan level term, guna Kalkulator MRTA/MRTT vs MLTA/MLTT.

Kesimpulan

MRTA atau MRTT boleh membantu melindungi baki loan rumah jika berlaku kematian atau hilang upaya menyeluruh dan kekal, tertakluk kepada syarat produk. Tetapi cara anda membayar premium atau sumbangan itu juga penting.

Jika anda bayar tunai, jumlah loan tidak bertambah dan kos jangka panjang mungkin lebih rendah. Tetapi anda perlu sediakan cash lebih banyak pada awal pembelian rumah.

Jika anda masukkan dalam loan, cashflow awal lebih ringan. Tetapi jumlah pinjaman, bayaran bulanan dan kos keseluruhan boleh meningkat.

Sebelum buat keputusan, jangan hanya tanya “boleh masuk loan tak?” Tanya juga “berapa beza monthly, berapa beza total cost, dan adakah saya masih ada emergency fund selepas beli rumah?”

Gunakan Kalkulator Pinjaman Rumah DuitMap untuk semak anggaran bayaran bulanan sebelum anda setuju dengan pakej loan rumah.

Apa maksud MRTA masuk loan?

MRTA masuk loan bermaksud premium MRTA atau sumbangan MRTT dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman rumah. Anda tidak bayar premium itu secara tunai penuh pada awal, tetapi jumlah loan akan bertambah.

Boleh ke MRTA dimasukkan dalam loan rumah?

Boleh dalam sesetengah pakej bank, tertakluk kepada syarat bank, margin pembiayaan, jenis produk dan kelayakan peminjam. Tidak semua bank atau pakej mempunyai struktur yang sama.

Adakah MRTA masuk loan akan naikkan bayaran bulanan?

Ya, biasanya bayaran bulanan boleh meningkat kerana jumlah pinjaman menjadi lebih tinggi. Kenaikan mungkin nampak kecil, tetapi boleh terkumpul sepanjang tempoh loan.

Lebih baik bayar MRTA tunai atau masuk loan?

Bayar tunai biasanya lebih baik dari sudut mengurangkan hutang dan kos jangka panjang. Tetapi masuk loan boleh membantu jika cashflow awal anda ketat dan anda perlu simpan tunai untuk kos lain.

Kalau premium MRTA RM12,000 masuk loan, berapa kesannya?

Sebagai contoh, jika loan naik daripada RM450,000 kepada RM462,000 pada kadar 4.00% selama 35 tahun, bayaran bulanan boleh naik sekitar RM53 sebulan. Dalam tempoh 35 tahun, tambahan bayaran boleh menjadi sekitar RM22,316.

Adakah MRTT juga boleh masuk pembiayaan?

Dalam sesetengah pakej pembiayaan Islamik, sumbangan MRTT boleh dimasukkan ke dalam pembiayaan. Contohnya, Alliance Islamic Bank menyatakan pilihan untuk memasukkan sumbangan takaful ke dalam kemudahan pembiayaan MRTT. (alliancebank.com.my)

Apa jadi kalau saya jual rumah awal?

Bergantung kepada syarat polisi atau sijil takaful. Ada produk mungkin mempunyai refund atau surrender value, ada juga yang tidak. Tanya bank, insurer atau takaful operator sebelum setuju.

Apa jadi kalau saya refinance loan rumah?

Jika refinance, perlindungan lama mungkin tidak lagi sesuai dengan loan baru. Anda perlu semak sama ada polisi boleh diteruskan, dipindahkan, ditamatkan atau perlu diganti.

Perlu baca Product Disclosure Sheet tak?

Ya. Product Disclosure Sheet membantu anda faham manfaat, kos, pengecualian, risiko dan syarat produk. BNM juga telah menambah baik keperluan pendedahan produk termasuk Product Disclosure Sheet melalui polisi Product Transparency and Disclosure. (bnm.gov.my)

Kalkulator berkaitan di DuitMap

• Bandingkan angka sendiri dengan kalkulator MRTA/MRTT masuk loan vs bayar cash.
• Jika belum tahu premium kasar, mula dengan kalkulator anggaran premium MRTA/MRTT.
• Untuk gambaran perlindungan keluarga yang lebih menyeluruh, cuba kalkulator keperluan perlindungan keluarga.