Bila beli rumah, terutama bila apply loan atau pembiayaan rumah, anda mungkin akan jumpa istilah MRTA dan MRTT.

Dua istilah ini nampak hampir sama. Kedua-duanya berkait dengan perlindungan pinjaman rumah. Kedua-duanya juga biasanya digunakan untuk membantu melindungi baki loan atau pembiayaan jika berlaku kematian atau hilang upaya menyeluruh dan kekal kepada peminjam.

Tetapi ada satu perbezaan penting:

MRTA ialah insurans konvensional. MRTT ialah takaful.

Untuk pembeli rumah Muslim, perbezaan ini sangat penting kerana ramai yang mahu pembiayaan rumah dan perlindungan pinjaman rumah yang selari dengan prinsip Syariah. Pada masa yang sama, jangan pilih hanya berdasarkan nama “takaful” sahaja. Anda tetap perlu semak kos, jumlah perlindungan, tempoh perlindungan, pengecualian dan kesan kepada bayaran bulanan.

Artikel ini akan terangkan beza MRTA dan MRTT dalam bahasa mudah supaya anda lebih jelas sebelum tandatangan loan offer.

Ringkasan Cepat: MRTA vs MRTT

Secara mudah, MRTA dan MRTT berfungsi hampir sama dari sudut perlindungan baki loan, tetapi berbeza dari sudut struktur produk. MRTA ialah insurans, manakala MRTT ialah takaful.

Apa Itu MRTA?

MRTA bermaksud:

Mortgage Reducing Term Assurance

MRTA ialah perlindungan insurans konvensional untuk pinjaman rumah. Ia dipanggil “reducing” kerana jumlah perlindungan biasanya berkurang dari masa ke masa, selari dengan baki loan rumah yang sepatutnya semakin menurun apabila anda membayar ansuran bulanan.

Contohnya, jika loan rumah anda bermula pada RM450,000, jumlah perlindungan MRTA mungkin bermula hampir dengan jumlah tersebut. Selepas beberapa tahun, apabila baki loan semakin rendah, jumlah perlindungan MRTA juga biasanya menurun.

Produk MRTA di Malaysia biasanya dikaitkan dengan manfaat kematian dan Total Permanent Disability atau TPD. Sebagai contoh, CIMB menyatakan bahawa produk Group MRTA untuk peminjam housing loan mereka mempunyai manfaat kematian serta manfaat TPD, tertakluk kepada syarat produk. (cimb.com.my)

Ciri utama MRTA

Dalam bahasa mudah, MRTA lebih fokus kepada satu perkara: jika berlaku kematian atau TPD kepada peminjam, baki loan rumah boleh dibantu untuk diselesaikan.

Apa Itu MRTT?

MRTT bermaksud:

Mortgage Reducing Term Takaful

MRTT ialah versi takaful kepada MRTA. Ia juga biasanya mempunyai jumlah perlindungan yang berkurang dari masa ke masa, tetapi strukturnya menggunakan konsep takaful.

Maybank menerangkan MRTT sebagai pelan takaful sumbangan tunggal yang memberi perlindungan kewangan terhadap mortgage jika berlaku kematian atau Total Permanent Disability. Maybank juga menyatakan MRTT boleh membantu menyelesaikan baki pembiayaan rumah dan melindungi keluarga daripada kehilangan rumah akibat keadaan tidak dijangka. (maybank2u.com.my)

Alliance Islamic Bank pula menerangkan MRTT sebagai pelan takaful kumpulan dengan sumbangan tunggal yang direka untuk mengimbangi baki kemudahan pembiayaan jika berlaku TPD atau kematian. (alliancebank.com.my)

Ciri utama MRTT

Untuk pembeli Muslim, MRTT biasanya lebih sesuai jika anda mahu perlindungan pinjaman rumah yang menggunakan struktur takaful.

Apa Maksud Takaful Dalam Konteks MRTT?

Secara ringkas, takaful ialah perlindungan yang berasaskan konsep saling membantu antara peserta. Bank Negara Malaysia menerangkan takaful sebagai penyediaan bantuan bersama antara peserta takaful terhadap peristiwa atau risiko tertentu melalui konsep perkongsian risiko. (bnm.gov.my)

Maksudnya, dalam takaful, peserta menyumbang ke dalam dana bersama. Dana itu digunakan untuk membantu peserta yang mengalami risiko yang dilindungi, tertakluk kepada syarat sijil takaful.

Dalam konteks MRTT, risiko yang biasanya dilindungi ialah kematian atau hilang upaya menyeluruh dan kekal yang menyebabkan baki pembiayaan rumah perlu diselesaikan.

Namun, artikel ini bukan fatwa atau nasihat Syariah khusus. Untuk kepastian penuh, pembeli perlu semak Product Disclosure Sheet, dokumen sijil takaful dan penjelasan daripada bank atau takaful operator.

Beza Utama MRTA dan MRTT

Walaupun MRTA dan MRTT nampak hampir sama, terdapat beberapa perbezaan penting.

1. MRTA ialah insurans, MRTT ialah takaful

Ini perbezaan paling utama.

MRTA ialah produk insurans konvensional. MRTT pula ialah produk takaful. Untuk pembeli Muslim yang mahu perlindungan patuh Syariah, MRTT biasanya lebih relevan.

2. MRTA biasa dikaitkan dengan loan konvensional, MRTT biasa dikaitkan dengan pembiayaan Islamik

Jika anda ambil loan rumah konvensional, bank mungkin tawarkan MRTA. Jika anda ambil pembiayaan rumah Islamik, bank mungkin tawarkan MRTT.

Namun, ini bukan bermaksud semua bank akan gunakan struktur yang sama. Anda tetap perlu semak loan offer atau financing offer daripada bank masing-masing.

3. Kedua-duanya biasanya reducing term

MRTA dan MRTT sama-sama menggunakan konsep “reducing”. Maksudnya, jumlah perlindungan biasanya menurun dari masa ke masa.

Ini kerana baki loan atau pembiayaan rumah juga sepatutnya semakin menurun apabila anda membayar ansuran bulanan.

4. Kedua-duanya bukan sama seperti insurans rumah

MRTA dan MRTT bukan fire insurance. Ia bukan perlindungan untuk kerosakan bangunan seperti kebakaran atau bencana tertentu.

MRTA dan MRTT lebih fokus kepada risiko peminjam, seperti kematian atau TPD, yang boleh menyebabkan baki loan rumah tidak mampu dibayar.

5. Kedua-duanya biasanya lebih fokus kepada baki loan, bukan lebihan cash untuk waris

MRTA dan MRTT biasanya direka untuk membantu menyelesaikan baki loan atau pembiayaan. Jika anda mahu waris menerima perlindungan tunai tambahan yang lebih besar, anda mungkin perlu semak produk lain seperti MLTA, MLTT, life insurance atau family takaful.

Dari Sudut Pembeli Muslim, Kenapa MRTT Biasanya Lebih Sesuai?

Untuk pembeli Muslim, MRTT biasanya lebih sesuai kerana ia menggunakan struktur takaful.

Ini lebih selari jika anda juga mengambil pembiayaan rumah Islamik. Contohnya, jika keseluruhan pembiayaan rumah anda menggunakan konsep Islamik, perlindungan yang melindungi pembiayaan tersebut juga lazimnya dipilih dalam bentuk takaful.

Namun, jangan pilih MRTT hanya kerana ia “Islamik” atau “takaful”. Anda tetap perlu semak sama ada produk tersebut benar-benar sesuai dengan keperluan anda.

Antara perkara yang perlu dibandingkan:

Bank Negara Malaysia telah mengemas kini polisi Product Transparency and Disclosure yang merangkumi keperluan pendedahan produk seperti Product Disclosure Sheet, termasuk untuk produk berkaitan pembiayaan seperti MRTA, MRTT dan MLTT. (bnm.gov.my)

Adakah MRTT Wajib Untuk Pembiayaan Rumah Islamik?

Jawapan ringkas: bergantung kepada bank dan pakej pembiayaan.

Jangan anggap semua pembiayaan rumah Islamik wajib ambil MRTT. Ada bank mungkin menjadikan MRTT sebagai sebahagian daripada pakej pembiayaan. Ada juga situasi di mana pelanggan boleh memilih, memohon pengecualian, atau menggunakan perlindungan lain yang diterima oleh bank.

Bank Negara Malaysia pernah membincangkan konteks di mana sesetengah financial service providers memerlukan peminjam membeli MRTA atau MRTT bersama home financing. Jadi, nasihat paling selamat ialah semak syarat dalam offer letter dan tanya bank secara terus. (bnm.gov.my)

Tanya soalan ini kepada bank:

MRTA atau MRTT: Mana Lebih Murah?

Tidak ada jawapan tetap bahawa MRTA selalu lebih murah atau MRTT selalu lebih murah.

Kos MRTA atau MRTT bergantung kepada banyak faktor, antaranya:

Jangan banding hanya berdasarkan nama produk. Bandingkan quotation sebenar.

Contohnya, jika satu MRTT nampak lebih murah tetapi tempoh perlindungan hanya 20 tahun untuk pembiayaan 35 tahun, ia mungkin tidak setanding dengan satu lagi MRTT yang cover penuh 35 tahun.

Contoh Mudah: MRTA vs MRTT Untuk Rumah RM500,000

Katakan anda beli rumah seperti berikut:

Jika anda ambil loan konvensional, bank mungkin menawarkan MRTA. Jika anda ambil pembiayaan Islamik, bank mungkin menawarkan MRTT.

Dari sudut fungsi asas, kedua-duanya bertujuan membantu melindungi baki loan atau pembiayaan jika berlaku kematian atau TPD. Tetapi dari sudut struktur produk, MRTA ialah insurans konvensional manakala MRTT ialah takaful.

Untuk pembeli Muslim, MRTT biasanya pilihan yang lebih natural jika pembiayaan rumah juga Islamik.

Contoh Situasi Pembeli Muslim

Situasi 1: Pembeli Ambil Pembiayaan Rumah Islamik

Aminah membeli rumah pertama dan mengambil pembiayaan rumah Islamik. Bank menawarkan MRTT sebagai perlindungan pembiayaan.

Dalam situasi ini, MRTT biasanya lebih sesuai kerana ia selari dengan pembiayaan Islamik. Namun, Aminah masih perlu semak jumlah sumbangan, tempoh perlindungan dan sama ada sumbangan itu dimasukkan ke dalam pembiayaan.

Situasi 2: Pembeli Sudah Ada Family Takaful

Hakim sudah mempunyai family takaful dengan jumlah perlindungan RM500,000.

Apabila membeli rumah, bank menawarkan MRTT untuk pembiayaan RM450,000.

Dalam situasi ini, Hakim perlu kira sama ada family takaful sedia ada cukup untuk menampung baki pembiayaan rumah dan keperluan keluarga. Jika semua manfaat family takaful digunakan untuk bayar rumah, mungkin waris tidak cukup dana untuk kos hidup lain.

Situasi 3: Pembeli Mahu Perlindungan Lebih Luas Untuk Waris

Zulaikha mahu pastikan rumah boleh diselesaikan jika berlaku kematian, tetapi dia juga mahu waris ada lebihan perlindungan untuk kos hidup, pendidikan anak dan komitmen lain.

Dalam situasi ini, MRTT mungkin cukup untuk baki pembiayaan rumah, tetapi Zulaikha mungkin perlu pertimbangkan MLTT atau family takaful tambahan untuk perlindungan keluarga yang lebih luas.

Situasi 4: Pembeli Bercadang Jual Rumah Dalam Beberapa Tahun

Farhan membeli rumah sebagai rumah pertama tetapi merancang untuk upgrade selepas 7 tahun.

Dalam situasi ini, Farhan perlu tanya apa berlaku kepada MRTT jika rumah dijual awal. Adakah ada refund? Adakah sijil takaful boleh diteruskan? Adakah ia tamat selepas pembiayaan diselesaikan? Jawapan bergantung kepada syarat produk.

Boleh Tak Guna Takaful Sendiri Sebagai Ganti MRTT Bank?

Dalam sesetengah keadaan, pembeli mungkin sudah ada takaful keluarga dan mahu tahu sama ada boleh guna takaful sedia ada sebagai ganti MRTT bank.

Jawapannya: bergantung kepada bank.

Ada bank mungkin menerima perlindungan luar jika jumlah, tempoh dan assignment memenuhi syarat mereka. Ada juga bank yang mungkin tetap mahu perlindungan tertentu dalam pakej pembiayaan.

Sebelum buat keputusan, tanya bank:

Jangan batalkan atau ubah takaful sedia ada sebelum faham syarat bank dan kesan kepada perlindungan keluarga.

MRTT vs MLTT: Jangan Keliru

Selain MRTT, anda mungkin juga dengar istilah MLTT.

MLTT bermaksud:

Mortgage Level Term Takaful

Perbezaan mudah:

MRTT biasanya lebih fokus kepada baki pembiayaan rumah yang semakin berkurang. MLTT pula biasanya memberi jumlah perlindungan yang lebih stabil sepanjang tempoh perlindungan.

Maybank juga menyenaraikan pelan level term takaful yang jumlah perlindungannya kekal sepanjang tempoh perlindungan dan membayar jumlah perlindungan jika berlaku kematian atau TPD dalam tempoh perlindungan. (maybank2u.com.my)

Jika matlamat anda hanya untuk melindungi baki pembiayaan rumah, MRTT mungkin mencukupi. Jika matlamat anda ialah melindungi rumah dan memberi lebihan perlindungan kepada waris, MLTT atau family takaful mungkin lebih sesuai.

MRTT Masuk Financing atau Bayar Tunai?

Sama seperti MRTA, sumbangan MRTT kadang-kadang boleh dibayar secara tunai atau dimasukkan ke dalam pembiayaan rumah, bergantung kepada pakej bank.

Jika sumbangan MRTT dimasukkan ke dalam pembiayaan, anda tidak perlu keluarkan tunai yang besar pada awal pembelian rumah. Tetapi jumlah pembiayaan akan meningkat.

Contohnya:

Kelebihannya, cashflow awal lebih ringan. Kekurangannya, bayaran bulanan dan jumlah kos keseluruhan boleh meningkat kerana jumlah pembiayaan lebih tinggi.

Alliance Islamic Bank menyatakan bahawa MRTT mempunyai pilihan untuk memasukkan sumbangan takaful ke dalam kemudahan pembiayaan. (alliancebank.com.my)

Apa Yang Berlaku Jika Peminjam Meninggal Dunia atau TPD?

Secara umum, jika peminjam meninggal dunia atau mengalami TPD dalam tempoh perlindungan, MRTA atau MRTT boleh membantu menyelesaikan baki loan atau pembiayaan, tertakluk kepada syarat polisi atau sijil takaful.

Namun, pembeli perlu faham bahawa tuntutan bukan automatik dalam semua keadaan. Ia bergantung kepada:

LPPSA, sebagai contoh, menyenaraikan beberapa sebab tuntutan MRTA/MRTT mungkin tidak mencukupi atau tidak dapat digunakan, termasuk tiada perlindungan, sebab kematian/TPD/CI berada di bawah pengecualian polisi, atau polisi sudah tamat sebelum tarikh kematian, TPD atau critical illness. (myfinancing.lppsa.gov.my)

Sebab itu, jangan hanya tengok harga sumbangan. Baca juga syarat tuntutan.

Kesilapan Biasa Bila Pilih MRTA atau MRTT

1. Pilih berdasarkan premium paling murah sahaja

Premium atau sumbangan murah tidak semestinya terbaik. Semak juga jumlah perlindungan, tempoh perlindungan dan skop manfaat.

2. Tidak semak tempoh perlindungan

Jika pembiayaan rumah 35 tahun tetapi MRTT hanya cover 20 tahun, anda perlu faham apa risiko selepas tahun ke-20.

3. Anggap MRTT beri cash besar kepada waris

MRTT biasanya lebih fokus kepada penyelesaian baki pembiayaan rumah. Jika anda mahu waris menerima cash tambahan, pertimbangkan family takaful atau MLTT.

4. Tidak semak sama ada sumbangan masuk financing

Jika sumbangan MRTT dimasukkan ke dalam pembiayaan, jumlah pembiayaan dan bayaran bulanan boleh meningkat.

5. Tidak baca Product Disclosure Sheet

Product Disclosure Sheet membantu anda faham manfaat, kos, risiko, pengecualian dan syarat produk. Jangan bergantung sepenuhnya kepada penerangan ringkas sahaja.

6. Tidak tanya apa berlaku jika refinance

Jika anda refinance, perlindungan lama mungkin tidak lagi sesuai dengan struktur pembiayaan baru.

7. Tidak banding dengan takaful sedia ada

Jika anda sudah ada family takaful, kira dahulu jumlah perlindungan keseluruhan. Jangan ambil perlindungan tambahan tanpa tahu keperluan sebenar.

Checklist Sebelum Pilih MRTA atau MRTT

Gunakan checklist ini sebelum setuju dengan perlindungan pinjaman rumah.

Jika banyak jawapan masih “tidak tahu”, jangan tergesa-gesa tandatangan. Minta bank jelaskan satu per satu.

Soalan Yang Pembeli Muslim Patut Tanya Bank

Sebelum pilih MRTA atau MRTT, tanya bank:

1. Adakah pembiayaan saya Islamik atau konvensional?
2. Adakah perlindungan yang ditawarkan ini MRTA atau MRTT?
3. Adakah MRTT wajib dalam pakej pembiayaan?
4. Jika saya tidak ambil MRTT, adakah kadar pembiayaan berubah?
5. Berapa jumlah sumbangan MRTT?
6. Adakah sumbangan MRTT dimasukkan ke dalam pembiayaan?
7. Berapa tempoh perlindungan?
8. Adakah tempoh perlindungan sama dengan tempoh pembiayaan?
9. Adakah perlindungan cover kematian dan TPD?
10. Apa pengecualian utama dalam sijil takaful?
11. Apa berlaku jika saya jual rumah awal?
12. Apa berlaku jika saya refinance?
13. Boleh saya guna takaful luar?
14. Di mana saya boleh dapatkan Product Disclosure Sheet?

Soalan-soalan ini membantu anda nampak kos sebenar dan risiko sebenar, bukan sekadar ikut pakej bank tanpa faham.

Jadi, Pembeli Muslim Patut Pilih MRTA atau MRTT?

Untuk pembeli Muslim, MRTT biasanya lebih sesuai kerana ia menggunakan struktur takaful dan lebih selari dengan pembiayaan rumah Islamik.

Namun, jawapan akhir tetap bergantung kepada situasi anda.

MRTT mungkin sesuai jika:

• anda mengambil pembiayaan rumah Islamik,
• anda mahu perlindungan patuh Syariah,
• anda hanya mahu lindungi baki pembiayaan rumah,
• anda mahu kos perlindungan yang biasanya lebih rendah berbanding level term,
• dan anda sudah ada family takaful lain untuk perlindungan waris.

MRTA mungkin muncul jika:

• anda mengambil loan rumah konvensional,
• bank menawarkan perlindungan konvensional dalam pakej loan,
• atau anda tidak memilih pembiayaan Islamik.

MLTT atau family takaful mungkin lebih sesuai jika:

• anda mahu perlindungan tambahan untuk waris,
• anda ada anak atau pasangan yang bergantung kepada pendapatan anda,
• anda mahu coverage yang tidak berkurang seperti MRTT,
• atau anda mahu perlindungan lebih fleksibel untuk jangka panjang.

Kesimpulannya, jangan pilih MRTA atau MRTT hanya kerana bank tawarkan. Pilih berdasarkan jenis pembiayaan, keperluan Syariah, kos, jumlah perlindungan dan kemampuan keluarga.

Bacaan berkaitan di DuitMap

• Untuk gambaran penuh istilah MRTA, MRTT, MLTA dan MLTT, baca panduan insurans pinjaman rumah DuitMap.
• Jika bank tawarkan premium masuk financing, semak kesan MRTA/MRTT masuk loan vs bayar tunai.
• Untuk anggaran awal kos perlindungan, guna Kalkulator Anggaran Premium MRTA/MRTT.
• Jika anda sedang banding MRTT dengan MLTT, guna Kalkulator MRTA/MRTT vs MLTA/MLTT.

Kesimpulan

MRTA dan MRTT mempunyai tujuan asas yang hampir sama, iaitu membantu melindungi baki pinjaman atau pembiayaan rumah jika berlaku kematian atau hilang upaya menyeluruh dan kekal kepada peminjam.

Perbezaan utamanya ialah:

MRTA ialah insurans konvensional.
MRTT ialah takaful.

Untuk pembeli rumah Muslim, MRTT biasanya pilihan yang lebih sesuai, terutama jika anda mengambil pembiayaan rumah Islamik. Tetapi keputusan sebenar tidak patut dibuat berdasarkan nama produk sahaja.

Semak jumlah perlindungan, tempoh perlindungan, kos sumbangan, cara bayaran, pengecualian, proses tuntutan dan sama ada perlindungan itu cukup untuk keluarga.

Sebelum tandatangan loan offer, kira dahulu anggaran bayaran bulanan rumah anda menggunakan Kalkulator Pinjaman Rumah DuitMap supaya anda jelas tentang kemampuan sebenar dan kesan kos perlindungan kepada komitmen bulanan.

FAQ: MRTA vs MRTT

Apa beza MRTA dan MRTT?

MRTA ialah insurans konvensional, manakala MRTT ialah takaful. Kedua-duanya biasanya bertujuan membantu menyelesaikan baki loan atau pembiayaan rumah jika berlaku kematian atau TPD kepada peminjam.

Untuk pembeli Muslim, MRTA atau MRTT lebih sesuai?

Untuk pembeli Muslim, MRTT biasanya lebih sesuai kerana ia menggunakan struktur takaful, terutama jika pembiayaan rumah yang diambil juga Islamik.

Adakah MRTT wajib untuk pembiayaan rumah Islamik?

Bergantung kepada bank dan pakej pembiayaan. Ada bank mungkin menjadikan MRTT sebahagian daripada pakej, manakala ada situasi di mana pelanggan boleh memilih atau bertanya tentang alternatif lain.

Adakah MRTT cover kematian dan TPD?

Kebanyakan produk MRTT berkait dengan manfaat kematian dan Total Permanent Disability, tetapi skop sebenar bergantung kepada sijil takaful masing-masing. Semak Product Disclosure Sheet sebelum setuju.

Adakah MRTT sama dengan takaful keluarga?

Tidak. MRTT biasanya dikaitkan dengan baki pembiayaan rumah. Takaful keluarga pula biasanya lebih luas dan boleh memberi perlindungan kepada waris untuk pelbagai keperluan kewangan.

Boleh tak guna takaful sendiri sebagai ganti MRTT bank?

Bergantung kepada syarat bank. Ada bank mungkin menerima takaful luar jika memenuhi syarat tertentu, tetapi ada juga bank yang memerlukan produk tertentu dalam pakej pembiayaan.

Adakah MRTT boleh dimasukkan dalam pembiayaan rumah?

Dalam sesetengah pakej, sumbangan MRTT boleh dimasukkan ke dalam pembiayaan rumah. Ini boleh mengurangkan cash upfront, tetapi jumlah pembiayaan dan bayaran bulanan boleh meningkat.

Apa jadi kepada MRTT jika rumah dijual awal?

Bergantung kepada syarat sijil takaful. Ada produk mungkin mempunyai refund atau nilai serahan tertentu, ada juga yang tidak. Tanya bank atau takaful operator sebelum setuju.

Apa beza MRTT dan MLTT?

MRTT ialah takaful dengan jumlah perlindungan yang biasanya berkurang. MLTT pula ialah takaful dengan jumlah perlindungan yang biasanya kekal. MLTT biasanya lebih sesuai jika anda mahu perlindungan keluarga yang lebih luas.

Perlu baca Product Disclosure Sheet tak?

Ya. Product Disclosure Sheet membantu anda faham manfaat, kos, pengecualian, risiko dan syarat produk sebelum membuat keputusan.

Kalkulator berkaitan di DuitMap

• Jika mahu lihat kesan premium pada ansuran, guna kalkulator MRTA/MRTT masuk loan vs bayar cash.
• Untuk banding pilihan perlindungan dengan lebih luas, buka kalkulator MRTA/MRTT vs MLTA/MLTT.
• Untuk anggar keperluan perlindungan keluarga secara menyeluruh (bukan sekadar baki loan rumah), guna kalkulator keperluan perlindungan keluarga.