Solar Untuk Condo dan Strata

Jawapan Ringkas: Boleh Pasang Solar Di Condo atau Strata?

Solar untuk condo atau strata mungkin boleh, tetapi ia bukan proses yang sama seperti rumah teres atau rumah banglo. Sebelum sebarang syarikat solar boleh memberi quotation yang benar-benar boleh dilaksanakan, beberapa perkara asas mesti diselesaikan dahulu:

• Siapa yang memiliki atau mengawal ruang bumbung/fasad yang dicadangkan — adakah ia harta bersama (common property) atau ruang persendirian pemilik unit.
• Kelulusan atau proses yang diperlukan daripada Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC), termasuk sama ada satu resolusi mesyuarat mencukupi atau perlu proses lain mengikut undang-undang strata semasa.
• Akaun meter atau beban elektrik mana yang sebenarnya menerima tenaga solar itu.
• Isu struktur, kebakaran, akses kecemasan dan insurans bangunan.
• Siapa yang menanggung kos pemasangan, penyelenggaraan dan siapa yang menerima manfaat kewangan.

Artikel ini tidak memberi nasihat undang-undang, kejuruteraan atau kewangan. Ia bertujuan membantu pemilik unit, ahli jawatankuasa JMB/MC atau pengurus harta memahami soalan yang perlu ditanya sebelum membawa sebarang cadangan solar ke meja mesyuarat.

Solar Untuk Beban Siapa dan Akaun Meter Mana?

Perkara pertama yang perlu jelas ialah: solar ini untuk membekalkan tenaga kepada beban siapa, dan tenaga itu masuk melalui akaun meter yang mana.

Secara umum terdapat tiga senario berbeza yang tidak boleh dicampur aduk:

1. Projek kawasan bersama (common-area project) — solar dipasang untuk membekalkan beban kemudahan bersama seperti lif, pam air, lampu koridor atau kolam renang. Tenaga ini biasanya dikaitkan dengan akaun meter kawasan bersama yang diselenggara oleh JMB/MC.
2. Cadangan khusus satu unit (parcel-specific proposal) — pemilik satu unit ingin memasang sistem untuk kegunaan unit sendiri. Ini memerlukan kejelasan sama ada ruang yang dicadangkan, laluan kabel dan titik sambungan elektrik berada dalam had hak milik/petak (parcel) unit tersebut atau melibatkan harta bersama.
3. Susunan komersial/tenaga seluruh bangunan — contohnya perjanjian dengan pihak ketiga untuk membekalkan tenaga kepada keseluruhan bangunan atau beberapa blok. Ini lazimnya melibatkan struktur kontrak yang lebih kompleks dan perlu nasihat profesional berasingan.

Sebelum bercakap tentang kos atau reka bentuk sistem, kenal pasti dahulu senario mana yang sedang dibincangkan — kerana pihak yang perlu meluluskan, akaun yang terlibat dan risiko yang perlu diuruskan adalah berbeza bagi setiap satu.

Adakah Bumbung atau Fasad Harta Bersama?

Andaian yang sering silap: kerana bumbung berada "di atas" unit penthouse atau tingkat teratas, ia dianggap milik pemilik unit itu. Ini tidak semestinya benar. Dalam kebanyakan struktur strata, bumbung dan struktur luar bangunan (termasuk sebahagian fasad) biasanya termasuk dalam definisi harta bersama, tertakluk kepada apa yang dinyatakan dalam:

• Geran/hakmilik strata (strata title) dan pelan strata (strata plan) — dokumen ini menentukan sempadan petak berbanding harta bersama.
• By-laws atau house rules pemajuan berkenaan, jika ada peruntukan khusus tentang penggunaan bumbung.

Jangan anggap status ruang berdasarkan jenis unit sahaja (contohnya "unit penthouse sepatutnya ada akses eksklusif ke bumbung"). Setiap pemajuan mempunyai dokumen berasingan, dan status sebenar mesti disahkan melalui geran strata dan pelan yang berkaitan untuk hartanah tersebut secara khusus — bukan berdasarkan andaian am.

Ini juga terpakai kepada produk mudah alih seperti panel solar mudah alih atau balcony solar yang dipasang di balkoni unit. Walaupun kelihatan seperti pemasangan kecil dan tidak kekal, ia tetap boleh melibatkan soalan berkaitan by-laws, keselamatan struktur balkoni, sambungan elektrik dan penampilan luar bangunan — dan sebaiknya turut disemak dengan pengurusan sebelum dipasang.

Apa Peranan Pemilik, JMB dan MC?

JMB dan MC ialah badan pengurusan pada peringkat yang berbeza dalam rangka kerja Akta Pengurusan Strata 2013. Badan yang berkuasa bagi pemajuan anda perlu disahkan daripada rekod pengurusan semasa. Peranan badan pengurusan dalam konteks solar biasanya melibatkan:

• Menimbangkan sama ada cadangan solar melibatkan penggunaan harta bersama.
• Menentukan proses kelulusan yang sesuai — ini boleh melibatkan resolusi mesyuarat agung, kelulusan jawatankuasa, atau proses lain bergantung kepada skop dan nilai projek.
• Memastikan sebarang perjanjian dengan kontraktor atau pembekal solar mematuhi tatacara pembelian/perolehan yang berkuat kuasa untuk badan tersebut.

Kelulusan JMB atau MC sahaja tidak semestinya mencukupi untuk semua situasi — terutamanya jika projek melibatkan perubahan struktur, perbelanjaan besar daripada kumpulan wang tertentu, atau isu yang disyaratkan diputuskan pada mesyuarat agung. Perkara ini bergantung kepada peruntukan Akta Pengurusan Strata dan peraturan berkaitan yang berkuat kuasa semasa, serta dokumen tadbir urus khusus bangunan tersebut. Rujuk pengurus hartanah bertauliah atau penasihat undang-undang untuk pemajuan berkenaan sebelum meneruskan.

Solar Kawasan Bersama vs Solar Untuk Satu Unit

Perbezaan ini penting kerana ia menentukan laluan kelulusan dan struktur kos:

Cadangan yang tidak menyatakan dengan jelas senario mana yang dimaksudkan sepatutnya dianggap belum bersedia untuk dibawa ke mesyuarat sebagai keputusan.

Semakan Struktur, Elektrik, Kebakaran dan Akses

Selain isu tadbir urus, terdapat semakan teknikal yang perlu dijalankan oleh pihak yang layak — bukan oleh jawatankuasa atau pemilik unit sendiri:

• Struktur: keupayaan bumbung/struktur menampung beban tambahan panel dan rangka pemasangan, termasuk pertimbangan angin.
• Elektrik: titik sambungan, kapasiti sedia ada, dan keperluan kerja elektrik dijalankan oleh kontraktor elektrik berdaftar dan personel kompeten berdaftar dengan Suruhanjaya Tenaga (ST) mengikut keperluan berkuat kuasa.
• Kebakaran dan akses kecemasan: sebarang pemasangan tidak boleh menghalang laluan kecemasan, sistem pencegahan kebakaran, atau akses penyelenggaraan bumbung sedia ada.
• Kalis air (waterproofing): pemasangan pada bumbung berpotensi menjejaskan lapisan kalis air sedia ada jika tidak dikendalikan dengan betul.

Artikel ini tidak memberi arahan cara membuat semakan ini sendiri. Ini adalah kerja yang perlu diserahkan kepada juruteknik, jurutera atau personel kompeten yang layak dan berdaftar mengikut keperluan berkuat kuasa.

Siapa Bayar, Siapa Miliki dan Siapa Terima Penjimatan?

Terdapat beberapa model komersial yang mungkin dibincangkan dalam konteks strata — semuanya diterangkan secara neutral di sini, tanpa membuat kesimpulan sama ada satu model "sentiasa dibenarkan":

• Dibiayai terus oleh badan pengurusan menggunakan dana yang diluluskan mengikut proses tadbir urus (contohnya kumpulan wang penyelenggaraan atau kumpulan wang khas, tertakluk kepada apa yang dibenarkan secara sah untuk tujuan tersebut).
• Pembiayaan/sewa/perjanjian pembelian tenaga (PPA) dengan pihak ketiga, tertakluk kepada terma kontrak dan kelulusan yang diperlukan.
• Susunan khusus pemilik unit bagi cadangan berskop unit, tertakluk kepada persetujuan yang berkenaan dengan penggunaan mana-mana ruang bersama yang terlibat.

Soalan penting yang perlu dijawab dalam mana-mana model:

• Siapa memiliki peralatan solar itu selepas dipasang?
• Siapa menerima penjimatan bil atau manfaat kewangan — badan pengurusan secara kolektif, atau pemilik unit tertentu?
• Bagaimana penjimatan (jika ada) diagihkan kepada pemilik lain — ini tidak semestinya bermakna setiap pemilik menerima potongan bil individu.

Procurement, Warranty dan Maintenance Jangka Panjang

Untuk projek kawasan bersama khususnya, badan pengurusan perlu menimbangkan:

• Proses perolehan (procurement) — bilangan sebutharga yang perlu dibandingkan, dan sama ada proses ini mengikut tatacara pembelian badan berkenaan.
• Waranti peralatan dan pemasangan, serta siapa yang bertanggungjawab menuntut waranti jika berlaku kerosakan.
• Penyelenggaraan jangka panjang — siapa yang bertanggungjawab, kekerapan, dan kos berterusan.
• Akhir hayat sistem (end-of-life) — bagaimana peralatan akan dinilai semula, digantikan atau dilupuskan pada masa hadapan.
• Insurans — sama ada polisi insurans bangunan sedia ada perlu dikemas kini untuk merangkumi peralatan baharu ini (baca Takaful atau Insurans Panel Solar untuk pilihan perlindungan tambahan).

Checklist Kertas Cadangan Untuk Mesyuarat Strata

Senarai ini membantu jawatankuasa menyediakan kertas cadangan yang lengkap sebelum meminta nasihat profesional atau membandingkan sebutharga:

• Senario dinyatakan jelas — kawasan bersama, unit tertentu, atau susunan seluruh bangunan.
• Status ruang (harta bersama atau petak persendirian) disahkan melalui geran/pelan strata dan by-laws berkenaan.
• Proses kelulusan yang diperlukan dikenal pasti (resolusi mesyuarat, kelulusan jawatankuasa, atau lain-lain mengikut undang-undang berkuat kuasa).
• Akaun meter/beban yang akan menerima tenaga solar dinyatakan.
• Sekurang-kurangnya satu semakan awal struktur dan elektrik oleh pihak berkelayakan diminta.
• Isu kebakaran, akses kecemasan dan kalis air disentuh dalam cadangan.
• Model kos (siapa bayar) dan model manfaat (siapa terima penjimatan) dinyatakan berasingan.
• Tanggungjawab penyelenggaraan, waranti dan insurans dinyatakan.
• Sekurang-kurangnya dua sebutharga dibandingkan menggunakan skop yang setara.
• Kertas cadangan mengesyorkan mendapatkan nasihat profesional (undang-undang, struktur, elektrik) sebelum keputusan muktamad.

Bila Projek Belum Bersedia Untuk Quotation?

Sebuah cadangan solar strata belum sedia untuk dianggap sebagai quotation muktamad jika:

• Status harta bersama untuk ruang yang dicadangkan belum disahkan.
• Proses kelulusan yang betul (mengikut undang-undang strata dan dokumen tadbir urus berkenaan) belum dikenal pasti.
• Tiada kejelasan tentang akaun meter/beban yang menerima tenaga.
• Belum ada semakan awal struktur/elektrik oleh pihak berkelayakan.
• Model kos dan model manfaat masih belum dipersetujui bertulis.

Dalam keadaan ini, langkah paling berguna ialah mengumpul dokumen dan soalan di atas dahulu — bukan meneruskan ke peringkat perbandingan harga sebutharga.

Kesimpulan

Solar untuk condo atau strata bukan mustahil, tetapi ia memerlukan lebih banyak kerja rumah tadbir urus berbanding rumah teres biasa. Soalan paling asas — ruang milik siapa, beban siapa, akaun meter mana, dan siapa meluluskan — mesti dijawab dengan bukti dokumen sebenar (geran strata, pelan, by-laws, resolusi mesyuarat), bukan andaian. Sebarang quotation yang tidak menangani soalan ini terlebih dahulu sepatutnya dianggap sebagai titik permulaan perbincangan, bukan cadangan muktamad.

Untuk pembaca yang ingin memahami kesesuaian bumbung secara umum atau perbezaan reka bentuk sistem solar, panduan berasingan berkaitan topik tersebut akan disediakan sebagai sebahagian siri solar rumah DuitMap pada masa hadapan.

Rujukan Rasmi

• SEDA Solar ATAP portal — https://www.seda.gov.my/reportal/atap/
• SEDA TNB PV interconnection resource — https://www.seda.gov.my/download/seda-guidelines/tnb-pv-interconnection/
• Suruhanjaya Tenaga (ST), garis panduan solar PV self-consumption Semenanjung Malaysia — https://www.st.gov.my/resources/guidelines-solar-photovoltaic-self-consumption-peninsular-malaysia-january-2025
• Suruhanjaya Tenaga (ST), maklumat personel kompeten berdaftar — https://www.st.gov.my/stakeholders/electricity/register-as-competent-person
• Suruhanjaya Tenaga (ST), maklumat pemasangan elektrik — https://www.st.gov.my/stakeholders/electricity/installation
• KPKT, garis panduan perancangan berkaitan aksesori solar pada bangunan — https://www.kpkt.gov.my/kpkt/resources/user_1/MENGENAI%20KPKT/PEKELILING/2025/PK_KSU_KPKT_BIL.4_2025_GP_PEMBANGUNAN_LADANG_SOLAR.pdf
• KPKT, Senarai Perundangan — Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757] dan Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015: https://www.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/88
• KPKT, Pengurusan Strata — handbook dan rujukan Petak vs Harta Bersama: https://www.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/636
• Dokumen khusus pemajuan — geran/pelan strata, undang-undang kecil dan resolusi JMB/MC — perlu disemak sebelum membuat keputusan.

Artikel ini adalah panduan umum, bukan nasihat undang-undang, kejuruteraan struktur/elektrik atau kewangan. Setiap pemajuan strata mempunyai dokumen tadbir urus, status harta dan keperluan pihak berkuasa yang berbeza. Dapatkan nasihat profesional dan sahkan dengan pengurusan hartanah, JMB/MC, kontraktor elektrik berdaftar dan pihak berkuasa berkenaan sebelum meneruskan sebarang cadangan solar.