Jawapan ringkas
Jenis 5 ialah pembiayaan LPPSA untuk menyelesaikan baki pinjaman perumahan anda dengan bank — dalam istilah biasa, refinance daripada bank kepada LPPSA. Ia satu daripada tujuh jenis pembiayaan di bawah Skim Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (SPPSA).
Tiga perkara yang paling kerap menentukan sama ada laluan ini terbuka untuk anda:
- Kadar ditetapkan oleh pekeliling, bukan oleh pasaran. Pekeliling Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil.1/2026 menetapkan kadar faedah SPPSA pada 4% setahun atas baki berkurangan. Bagi pembiayaan Islamik (SPPSAi), kadar keuntungan ialah 7% setahun tetapi pelanggan menikmati kadar efektif 4% melalui prinsip Muqasah/Ibra'.
- Jika pemohon bersama anda bukan penjawat awam, Jenis 5 tidak dibenarkan langsung. Kategori PB 2 hanya membenarkan Jenis 1 dan Jenis 3.
- Ini bukan cara mengeluarkan wang tunai. Jenis 5 menyelesaikan hutang sedia ada; ia tidak memberi anda lebihan tunai.
Sebelum apa-apa, semak had kelayakan anda dengan kalkulator kelayakan LPPSA, kerana Jenis 5 tertakluk kepada pengiraan kelayakan yang sama seperti pembiayaan LPPSA yang lain.
Apa itu Jenis 5?
Pekeliling Bil.1/2026 (§5.3) menyenaraikan tujuh jenis pembiayaan. Jenis 5 ialah "Penyelesaian keseluruhan atau sebahagian daripada pinjaman sedia ada daripada bank atau institusi kewangan" yang diambil untuk membeli tanah, membeli rumah, atau membina rumah — sebelum pembiayaan LPPSA diberikan.
Maksudnya: anda sudah ada hartanah yang dibiayai bank, dan anda mahu LPPSA menyelesaikan baki itu supaya pembiayaan anda beralih daripada bank kepada LPPSA.
LPPSA sendiri menggunakan istilah "Refinancing" untuk Jenis 5 dalam versi Bahasa Inggeris jadual ciri-ciri SPPM — "(House) Home Financing Settlement with Bank/Financial Institutions (Refinancing)". Versi Bahasa Melayu halaman yang sama tidak menggunakan perkataan itu.
Jenis 5 juga termasuk dalam senarai SPPM (Skim Pembiayaan Perumahan Muda), skim untuk pegawai berumur 30 tahun ke bawah. Jadual SPPM meliputi Jenis 1, 2, 3, 5 dan 6 — Jenis 4 dan Jenis 7 dikecualikan. Jika anda dalam lingkungan umur itu, baca panduan SPPM.
Perhatikan beza tempoh: SPPM membenarkan sehingga 40 tahun, manakala pembiayaan sektor awam biasa ialah sehingga 35 tahun atau umur 90, yang mana terdahulu.
Kadar: 4% konvensional, 7% Islamik yang direbat kepada 4%
Ini bahagian yang paling kerap disalah faham, termasuk oleh laman lain.
Pekeliling Bil.1/2026 menetapkan dua kadar berbeza:
| Skim | Kadar dalam pekeliling | Yang anda bayar |
|---|---|---|
| SPPSA (konvensional), §5.5.1 | 4% setahun atas baki berkurangan | 4% setahun |
| SPPSAi (Islamik), §5.5.2 | 7% setahun atas baki berkurangan | 4% setahun efektif melalui prinsip Muqasah/Ibra' |
Jadi jika anda memohon pembiayaan Islamik dan melihat angka 7% dalam dokumen anda, itu bukan kesilapan — itu kadar siling, dan rebat Ibra' menurunkan kos efektif kepada 4%.
Kadar ini ditetapkan melalui pekeliling, bukan diikat kepada kadar rujukan bank. Ini berbeza daripada kebanyakan loan rumah bank yang menggunakan kadar terapung: apabila kadar rujukan bergerak, ansuran bank anda boleh bergerak sama.
Untuk melihat berapa besar kesan pergerakan kadar pada ansuran bank anda sekarang, guna kalkulator kesan OPR dan rate shock. Untuk membandingkan ansuran LPPSA dengan ansuran bank, guna kalkulator LPPSA vs loan bank.
Satu nota tentang kemungkiran: §5.10.2 menyatakan jika berlaku kemungkiran, kadar 4% masih dikekalkan jika pembiayaan dijelaskan sekaligus dalam tempoh 30 hari. Jika gagal, kadar 7% setahun dikenakan atas baki prinsipal dan jumlah itu dianggap hutang sivil.
Sekatan pemohon bersama: PB 1 dan PB 2
Ini bahagian yang paling kerap terlepas pandang, dan ia menentukan sama ada laluan Jenis 5 wujud untuk anda langsung.
LPPSA membahagikan permohonan pembiayaan bersama kepada dua kategori:
| Kategori | Siapa | Jenis pembiayaan dibenarkan |
|---|---|---|
| PB 1 | Kedua-dua pemohon kakitangan sektor awam | Semua jenis pembiayaan dibenarkan — termasuk Jenis 5 |
| PB 2 | Seorang kakitangan sektor awam, seorang lagi kakitangan swasta | Hanya Jenis 1 dan Jenis 3 |
Maknanya sangat praktikal: jika anda mahu refinance bersama pasangan yang bekerja di sektor swasta, Jenis 5 bukan pilihan anda. PB 2 hanya membenarkan Jenis 1 (rumah siap) dan Jenis 3 (rumah dalam pembinaan).
Jika kedua-dua anda penjawat awam, itu PB 1, dan semua jenis termasuk Jenis 5 dibenarkan.
Semak status pasangan anda dahulu sebelum merancang apa-apa yang lain.
Syarat Jenis 5 yang perlu anda penuhi
Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil.1/2026 (§7.4.5) menyenaraikan syarat khusus Jenis 5. Yang paling penting untuk kebanyakan pemohon:
- Bank mesti sudah menjelaskan bayaran 100% kepada pemaju atau penjual.
- Hakmilik individu atau strata mesti atas nama anda dan sudah dicagar kepada bank. Jika hartanah masih atas nama pemaju, Perjanjian Jual Beli terdahulu mesti atas nama anda sebagai pembeli.
- Hartanah berhakmilik individu mesti di atas satu lot tanah sahaja.
- Hartanah yang pernah dibiayai LPPSA tidak layak. §7.4.5(vi) menyatakan kemudahan ini "tidak boleh digunakan bagi mengambil alih baki hutang pembiayaan bank/institusi kewangan ke atas hartanah yang sebelumnya pernah dibiayai melalui pembiayaan Perbendaharaan/Lembaga oleh pelanggan yang sama". Perkara sama disahkan dalam soalan lazim LPPSA: jika peminjam sudah menyelesaikan pembiayaan pertama dan mencagarkan harta itu kepada bank untuk tujuan peribadi, permohonan menebus hutang tersebut tidak boleh.
- Bagi ambil alih hutang tanah, baki hutang mesti tidak melebihi setengah (½) daripada amaun kelayakan anda atau penilaian JPPH, yang mana terendah (§7.4.5 vii).
Tiada wang tunai lebihan
Ini soalan yang paling kerap ditanya, dan jawapannya jelas apabila anda baca tiga peruntukan bersama:
- Skop pembiayaan (Pekeliling §5.2) merangkumi harga hartanah, insurans/takaful gadai janji dan pemilikan rumah, kos kerja tambahan, lot parkir dan yuran guaman. Wang tunai kepada peminjam tiada dalam senarai.
- §7.4.5(viii): jika amaun hutang bank melebihi had kelayakan anda atau nilaian JPPH, anda yang perlu menjelaskan wang beza kepada bank terlebih dahulu.
- Senarai semak dokumen Jenis 5 (item 14) menegaskan amaun baki hutang bank hendaklah sama atau kurang daripada had kelayakan pemohon atau nilaian JPPH.
Aliran wang hanya satu arah: LPPSA menyelesaikan hutang anda dengan bank. Jangan rancang bajet berdasarkan andaian akan ada lebihan tunai keluar.
Kelayakan dikira dengan cara yang sama
Jenis 5 tidak melonggarkan pengiraan kelayakan. Tiga syarat LPPSA terpakai, dan ketiga-tiganya mesti dipenuhi serentak:
- Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap; dan
- Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih; dan
- Gaji bersih untuk semua peminjam sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.
Perhatikan asas yang berbeza: 60% dikira atas gaji pokok dan elaun tetap, manakala 80% dikira atas pendapatan bersih. Hanya elaun tetap dikira — elaun berubah tidak.
Berasingan daripada tiga syarat itu, amaun yang diluluskan ialah yang terendah antara harga hartanah, penilaian JPPH, amaun yang dimohon, dan had kelayakan maksimum anda.
Garis Panduan Bil.1/2026 (Lampiran 1) turut menerbitkan Jadual Amaun Kelayakan Maksimum mengikut pendapatan bersih:
| Pendapatan bersih | Kelayakan maksimum |
|---|---|
| RM6,500 ke atas | RM750,000 |
| RM5,000 | RM600,000 |
| RM3,500 | RM420,000 |
| RM2,300 | RM270,000 |
| Sehingga RM1,700 | RM200,000 |
Jadual penuh mempunyai 14 band. Nota jadual itu penting: ia "hanya sebagai rujukan dan had kelayakan pembiayaan sebenar adalah seperti yang diluluskan oleh Lembaga", dan jadual ini tidak terpakai kepada Anggota Pentadbiran, ahli Dewan Undangan Negeri dan hakim.
Guna kalkulator kelayakan LPPSA dengan angka slip gaji sebenar, kemudian bandingkan hasilnya dengan band pendapatan anda dalam jadual di atas.
Dokumen yang diperlukan
LPPSA menerbitkan senarai semak khusus untuk Jenis 5 — Senarai Semak Dokumen Permohonan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil.2/2025 — mengandungi 18 item, dibahagikan kepada dokumen wajib dan dokumen bersyarat.
Antara yang wajib: borang permohonan atas talian yang lengkap bertandatangan dan bercop Ketua Jabatan, surat pengesahan Ketua Jabatan, salinan kad pengenalan, salinan hakmilik atau carian rasmi, dan salinan penyata baki hutang bank yang masih berkuat kuasa semasa proses kelulusan.
Senarai itu juga membezakan dua situasi: Bahagian A untuk permohonan menyelesaikan pembiayaan sedia ada dengan bank, dan Bahagian B untuk permohonan mengambil alih pembiayaan sedia ada.
Lembaga berhak meminta dokumen sokongan tambahan untuk pengesahan, jadi anggap senarai ini sebagai asas, bukan had maksimum.
Bila Jenis 5 mungkin berbaloi
Pertimbangkan Jenis 5 jika kebanyakan yang berikut wujud serentak:
- Anda penjawat awam yang layak memohon pembiayaan SPPSA.
- Pinjaman rumah anda sekarang menggunakan kadar terapung, dan anda sudah merasai kesan pergerakan kadar pada ansuran.
- Baki tempoh masih panjang — semakin panjang bakinya, semakin besar kesan perbezaan kadar sepanjang tempoh.
- Anda mencari kebolehramalan, bukan sekadar ansuran paling rendah bulan ini.
- Jika memohon bersama: kedua-dua anda penjawat awam (PB 1).
Bila ia mungkin tidak berbaloi
- Pemohon bersama anda bukan penjawat awam — PB 2 tidak membenarkan Jenis 5 langsung.
- Hartanah itu pernah dibiayai LPPSA oleh anda sebelum ini — tidak layak di bawah §7.4.5(vi).
- Baki hutang bank melebihi had kelayakan anda atau nilaian JPPH — anda perlu menjelaskan wang beza sendiri terlebih dahulu.
- Baki pinjaman sudah kecil atau tempoh hampir tamat — penjimatan kadar mungkin tidak menampung kos proses.
- Kadar berkesan bank anda sudah lebih rendah dan anda selesa dengan risiko pergerakan kadar.
Untuk rangka keputusan refinance secara umum — kos awal, titik pulang modal, dan bila ia tidak berbaloi — baca panduan refinance loan rumah bila kadar faedah turun. Prinsipnya sama walaupun destinasi anda LPPSA dan bukan bank lain.
Nota tentang pengumuman Belanjawan 2026
Anda mungkin terbaca angka had kelayakan yang lebih tinggi, atau tentang pembiayaan kedua tanpa perlu menyelesaikan yang pertama. Pengumuman itu wujud, tetapi notis rasmi LPPSA menyatakan tarikh pelaksanaan akan dimaklumkan kelak.
Sehingga pekeliling dan garis panduan baharu dikeluarkan, angka yang berkuat kuasa ialah yang dalam Bil.1/2026. Berhati-hati dengan laman yang menyebut had "RM1 juta" seolah-olah ia sudah terpakai.
Langkah seterusnya
- Semak status pemohon bersama — jika pasangan anda bukan penjawat awam, Jenis 5 tertutup (PB 2).
- Semak sejarah hartanah — jika ia pernah dibiayai LPPSA oleh anda, Jenis 5 tidak layak.
- Kira had kelayakan anda dengan kalkulator kelayakan LPPSA, kemudian bandingkan dengan Lampiran 1 dan dengan baki hutang bank anda.
- Ukur risiko kadar semasa anda dengan kalkulator kesan OPR dan rate shock, kemudian banding dengan kalkulator LPPSA vs loan bank.
- Sediakan dokumen mengikut senarai semak Jenis 5, dan hubungi LPPSA di 03-8880 1600 untuk mengesahkan kedudukan khusus anda.
Untuk gambaran penuh pembiayaan LPPSA, baca panduan pinjaman perumahan kerajaan LPPSA dan kos beli rumah guna LPPSA.
Kemas kini terakhir: 23 Julai 2026.
Sumber rasmi:
- LPPSA — Pekeliling Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil.1/2026 (skop §5.2, jenis pembiayaan §5.3, kadar §5.5, kemungkiran §5.10.2)
- LPPSA — Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil.1/2026 (syarat Jenis 5 §7.4.5, Jadual Amaun Kelayakan Maksimum Lampiran 1)
- LPPSA — Jenis Pembiayaan
- LPPSA — Permohonan Pembiayaan Bersama: PB 1 dan PB 2
- LPPSA — Pengiraan Kelayakan
- LPPSA — Pembiayaan Pertama & Kedua
- LPPSA — Ciri-ciri Skim Pembiayaan Perumahan Muda (SPPM) (versi Bahasa Inggeris; istilah "Refinancing")
- LPPSA — Panduan permohonan dan senarai semak dokumen
- LPPSA — Portal rasmi
Kedua-dua Pekeliling dan Garis Panduan Bil.1/2026 membatalkan edisi Bil.1/2025. Sebut nombor Bil. apabila merujuk, kerana angka boleh berubah antara edisi.
Panduan ini untuk rujukan umum dan bukan nasihat kewangan. Kelayakan, syarat, kadar dan kelulusan sebenar ditentukan oleh LPPSA melalui semakan rasmi.