RPGT: Cukai Jual Rumah Malaysia — Kadar, Pelepasan & Cara Kira

Jika anda bercadang menjual rumah, RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) mungkin satu-satunya cukai yang perlu anda fikirkan sebelum tandatangan SPA jualan. Jawapan ringkas: kadar RPGT anda bergantung kepada dua perkara sahaja — siapa penjual (warganegara, syarikat, atau bukan warganegara) dan berapa lama rumah itu dipegang, dikira dari tarikh SPA belian ke tarikh SPA jualan. Untuk warganegara dan pemastautin tetap yang menjual selepas tahun kelima, kadar itu kini 0% — bukan pengecualian sementara, tetapi kadar yang termaktub dalam Akta sejak 2022.

Panduan ini menghuraikan kadar sebenar mengikut Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169), dua pelepasan yang paling kerap disalah anggap, kos yang dibenarkan ditolak daripada untung, dan kewajipan tahanan (retention) yang peguam pembeli akan kenakan. Guna Kalkulator RPGT untuk anggaran khusus kes anda selepas membaca.

Apakah RPGT dan bila ia dikenakan

RPGT dikenakan ke atas untung daripada pelupusan (jualan, pertukaran, atau pemberian) harta tanah atau saham syarikat harta tanah di Malaysia — bukan ke atas harga jualan itu sendiri. Jika anda menjual pada harga lebih rendah daripada harga belian (rugi), tiada RPGT dikenakan sama sekali, walaupun anda tetap perlu memfailkan borang CKHT yang berkaitan.

Cukai ini dikira sekali sahaja bagi setiap pelupusan — ia bukan cukai tahunan seperti cukai pendapatan atau cukai taksiran.

Tiga kategori penjual dan kadar Jadual 5

Akta 169 Jadual 5 membahagikan penjual kepada tiga bahagian, dan setiap satu mempunyai jadual kadar yang berbeza:

Tiga perkara penting yang selalu disalah anggap:

• Bahagian I bukan 5% selepas 5 tahun. Akta Kewangan 2021 (Akta 833) menggantikan angka itu dengan "Nil" berkuat kuasa 1 Januari 2022 — kadar 0% termaktub dalam Akta itu sendiri, bukan perintah pengecualian sementara yang boleh tamat tempoh.
• Bahagian II (syarikat) bukan 5% selepas 5 tahun — angka sebenar ialah 10%.
• Pemastautin tetap (PR) tergolong dalam Bahagian I, bukan Bahagian III. Bahagian III hanya terpakai kepada penjual yang bukan warganegara DAN bukan PR.
• Bahagian III bukan empat jalur berasingan. Jadual 5 hanya mempunyai satu jalur 30% merentasi keseluruhan tahun 1 hingga 5 bagi kategori ini, bukan 30/30/30/30 empat baris berasingan.

Bagaimana "tahun pegangan" dikira

Jam RPGT bermula dari tarikh perjanjian jual beli (SPA) pemerolehan ke tarikh SPA pelupusan — bukan tarikh pindah milik atau tarikh pendaftaran di pejabat tanah (Jadual 2 perenggan 15(1)). Ini penting kerana proses pindah milik boleh mengambil masa berbulan-bulan selepas SPA ditandatangani.

Peraturan yang mudah tersilap: pelupusan tepat pada ulang tahun masih dikira tahun sebelumnya; sehari selepas ulang tahun beralih ke tahun berikutnya. Contohnya, jika SPA belian ditandatangani 1 Januari 2020:

• Jual pada 1 Januari 2023 (tepat ulang tahun ke-3) → masih tahun ke-3 (30% untuk Bahagian I/II).
• Jual pada 2 Januari 2023 (sehari selepas) → sudah masuk tahun ke-4 (20%).

Beza satu hari boleh menukar kadar sebanyak 10 mata peratusan. Jika tarikh jualan anda hampir dengan mana-mana ulang tahun pemerolehan, semak tarikh SPA sebenar dengan teliti sebelum membuat sebarang andaian.

Beberapa situasi khas mempunyai peraturan tarikh tersendiri yang kalkulator DuitMap tidak memodelkan secara automatik, tetapi wajar anda ketahui:

• Kontrak bersyarat (perenggan 16) — jika perlu kelulusan kerajaan, tarikhnya ialah tarikh kelulusan atau tarikh syarat terakhir dipenuhi.
• Kematian / benefisiari (perenggan 15A) — tarikh pindahan pemilikan.
• Wasi harta pusaka (perenggan 15B(1)) — dianggap diperoleh pada tarikh kematian.
• Pembiayaan Islam (perenggan 15B(2)) — tarikh SPA asal digunakan, bukan tarikh pindahan oleh bank.
• Pembahagian harta (partition) (perenggan 15B(3)) — tarikh pemerolehan bahagian tidak berbahagi asal.

Jika situasi anda termasuk salah satu daripada ini, rujuk peguam anda untuk tarikh yang betul sebelum mengira RPGT.

Cara untung dikira: kos yang dibenarkan ditolak

Untung RPGT bukan semata-mata harga jualan tolak harga belian. Beberapa perbelanjaan dibenarkan menolak asas pemerolehan atau asas pelupusan:

Ditambah kepada asas pemerolehan:

• Duti setem dan yuran guaman semasa membeli. Jika anda tidak simpan angka ini, panduan kos guaman dan duti setem beli rumah menerangkan cara mengiranya semula mengikut kadar yang berkuat kuasa ketika anda membeli.
• Kos sampingan lain yang berkaitan terus dengan pemerolehan.

Ditolak daripada asas pelupusan (harga jualan):

• Komisen ejen hartanah — biasanya sekitar 2–3% daripada harga jualan.
• Yuran guaman SPA jualan.
• Kos penambahbaikan / ubah suai (renovation, extension) di bawah Jadual 2 perenggan 5 — simpan resit sebagai bukti.
• Kos guaman mempertahankan hak milik hartanah, jika ada.

Ramai penjual pertama kali terlupa memasukkan komisen ejen dan yuran guaman jualan, lalu memperoleh anggaran untung yang lebih tinggi daripada sebenar. Kalkulator RPGT DuitMap sengaja mengingatkan anda memasukkan angka ini — jangan biarkan medan itu kosong jika anda menggunakan ejen.

Dua pelepasan — dan kenapa ia tidak digabungkan

Terdapat dua pelepasan utama yang boleh terpakai, tetapi hanya satu berkuat kuasa pada satu-satu masa:

1. Pelepasan rumah kediaman (seksyen 8)

Individu (warganegara atau bukan) boleh memohon pelepasan ini sekali sahaja seumur hidup bagi rumah kediaman utama mereka. Apabila digunakan, ia mengecualikan keseluruhan untung — bukan sebahagian.

2. Pelepasan Jadual 4

Tersedia untuk individu sahaja — syarikat tidak layak. Jumlah pelepasan ialah RM10,000 atau 10% daripada untung, mana lebih tinggi, ditolak daripada untung sebelum kadar Jadual 5 dikenakan.

Kenapa kedua-duanya tidak boleh digabungkan

Pelepasan rumah kediaman mengecualikan seluruh untung — apabila untung sudah menjadi sifar, tiada apa lagi untuk pelepasan Jadual 4 kerjakan. Sesetengah penjual tersilap sangka mereka boleh menuntut kedua-dua pelepasan secara berasingan untuk mengurangkan lebih banyak cukai; ini tidak berlaku kerana pelepasan rumah kediaman sudah menghabiskan asas cukai sepenuhnya.

Asas nilai pra-2013 untuk hartanah lama

Jika anda seorang warganegara/PR (Bahagian I) yang memperoleh hartanah sebelum 1 Januari 2013, asas pemerolehan yang digunakan bukan harga belian asal — sebaliknya nilai pasaran pada 1 Januari 2013 (Jadual 2 perenggan 2A dan 4(3)). Anda perlu mendapatkan penilaian rasmi (penilai bertauliah atau JPPH) untuk angka ini jika anda tidak menyimpannya.

Namun ambil perhatian satu perkara praktikal: jika anda seorang warganegara/PR yang membeli sebelum 2013 dan baru sekarang menjualnya, anda hampir pasti sudah melepasi tahun keenam pegangan — bermakna kadar RPGT anda sudah 0% di bawah Bahagian I tanpa mengira asas nilai yang digunakan. Asas 2013 lebih penting untuk rekod CKHT yang tepat berbanding kesan sebenar kepada jumlah cukai bagi kebanyakan penjual individu lama sebegini. Ia kekal relevan sepenuhnya bagi syarikat (Bahagian II) dan penjual bukan warganegara/asing (Bahagian III), yang tidak menikmati kadar sifar selepas tahun kelima.

Tahanan (retention) — kewajipan pembeli, bukan cukai tambahan penjual

Di bawah seksyen 21B, peguam pembeli wajib menahan sebahagian daripada harga jualan dan mengemukakannya kepada LHDN dalam masa 60 hari daripada tarikh pelupusan:

Ini bukan kos tambahan kepada anda sebagai penjual. Jumlah ini ditolak daripada wang jualan yang anda terima, dan ditolak balik daripada RPGT sebenar yang ditaksir — jika tahanan melebihi cukai sebenar, baki dikembalikan selepas taksiran LHDN selesai. Ramai penjual pertama kali terkejut apabila peguam pembeli menahan wang ini; ia bukan sesuatu yang salah — ia kewajipan berkanun pembeli.

Borang CKHT dan tempoh pemfailan

Borang CKHT wajib difailkan dalam masa 60 hari daripada tarikh pelupusan (seksyen 13(1)) — ini tempoh yang solid dan tidak berubah-ubah antara sumber. Bergantung kepada situasi pelupusan dan pihak yang memfailkan, borang yang berkaitan termasuk CKHT 1A (pulangan utama penjual), CKHT 2A (pemberitahuan oleh pemeroleh/pembeli) serta borang lain dalam siri CKHT seperti CKHT 1B dan CKHT 3 bagi situasi khusus. Semak dengan LHDN atau peguam anda borang mana yang tepat untuk kes anda — panduan ini tidak menghuraikan setiap borang secara terperinci kerana ia bukan panduan pemfailan cukai.

Tarikh bayaran cukai sebenar (berbeza daripada tarikh pemfailan borang di atas) sengaja tidak dinyatakan di sini. Pindaan Akta Kewangan 2025 menyebut 90 hari daripada tarikh pelupusan, tetapi laman rasmi LHDN belum dikemas kini untuk sepadan pada masa panduan ini disemak. Rujuk LHDN terus untuk tarikh bayaran tepat sebelum anda merancang aliran tunai selepas jualan.

Kalau rugi — dan kalau rugi berbilang tahun

Jika harga jualan (selepas tolak kos dibenarkan) lebih rendah daripada asas pemerolehan, ia dikira rugi, bukan untung — tiada RPGT dikenakan.

Peraturan pembawaan rugi turut berubah mulai tahun taksiran 2026 (Akta Kewangan 2025): rugi mengimbangi untung bercukai pada tahun taksiran yang sama dahulu, kemudian dibawa ke hadapan sehingga 9 tahun taksiran berturut-turut sebelum baki yang tidak digunakan diabaikan. Sebelum ini, pembawaan rugi tidak terhad tempoh. Kalkulator RPGT DuitMap mengira satu pelupusan sahaja dan tidak mensimulasikan pembawaan rugi merentasi berbilang tahun — jika anda mempunyai rugi RPGT dari pelupusan lain, ini memerlukan pengiraan berasingan mengikut rekod cukai anda.

Contoh pengiraan (dijana daripada Kalkulator RPGT)

Angka di bawah dijana terus daripada Kalkulator RPGT DuitMap, bukan dikira secara manual — supaya panduan ini dan kalkulator sentiasa sepadan.

Contoh 1 — Bahagian I, individu, tahun pegangan ke-8 (kes headline 0%) Beli RM450,000 (+ kos sampingan RM15,000 = asas RM465,000), jual RM650,000 (− kos sampingan RM20,000 = asas pelupusan RM630,000). Untung sebelum pelepasan: RM165,000.

Kerana tahun pegangan sudah melepasi tahun kelima, kadar Jadual 5 ialah 0% — RPGT = RM0, walaupun untung besar. Tahanan pembeli tetap RM19,500 (3% × RM650,000), dikembalikan selepas taksiran.

Contoh 2 — Bahagian I, individu, tahun ke-5, untung kecil Beli RM400,000, jual RM450,000.

Untung: RM50,000.

Pelepasan Jadual 4 — 10% daripada RM50,000 ialah RM5,000, lebih rendah daripada lantai RM10,000, jadi RM10,000 digunakan. Untung bercukai: RM40,000.

Kadar tahun ke-5: 15%. RPGT = RM6,000.

Contoh 3 — Bahagian I, individu, tahun ke-3, untung besar Beli RM500,000 (+ kos sampingan RM10,000), jual RM750,000 (− kos sampingan RM15,000, − penambahbaikan RM20,000). Untung sebelum pelepasan: RM205,000.

Kali ini 10% (RM20,500) melebihi lantai RM10,000, jadi pelepasan Jadual 4 ialah RM20,500. Untung bercukai: RM184,500.

Kadar tahun ke-3: 30%. RPGT = RM55,350.

Contoh 4 — Bahagian II (syarikat), tahun ke-9 Syarikat Malaysia beli RM800,000, jual RM1,100,000.

Untung: RM300,000.

Syarikat tidak layak pelepasan Jadual 4. Kadar tahun ke-9 bagi Bahagian II: 10% (bukan 0% seperti individu). RPGT = RM30,000.

Contoh 5 — Bahagian III, individu bukan warganegara, tahun ke-4 Beli RM900,000, jual RM1,050,000.

Untung: RM150,000.

Kerana penjual seorang individu (walaupun bukan warganegara), pelepasan Jadual 4 tetap terpakai: RM15,000.

Untung bercukai: RM135,000.

Bahagian III mengenakan satu jalur 30% merentasi tahun 1–5, jadi kadar tetap 30% walaupun sudah tahun ke-4. RPGT = RM40,500. Tahanan pembeli: 7% × RM1,050,000 = RM73,500.

Contoh 6 — Pelepasan rumah kediaman Situasi sama seperti Contoh 2 (untung RM250,000, tahun ke-5, kadar 15% jika tiada pelepasan) tetapi penjual memohon pelepasan rumah kediaman s.8. Keseluruhan untung dikecualikan. RPGT = RM0, dan pelepasan Jadual 4 tidak lagi relevan.

Sumber rasmi

• Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169) — teks disatukan pada 1 Januari 2026, Jadual 5 (kadar), Jadual 4 (pelepasan individu), seksyen 8 (pelepasan rumah kediaman), seksyen 13(1) (tempoh pemfailan), seksyen 21B (tahanan pemeroleh).
• Akta Kewangan 2021 (Akta 833) — pindaan Jadual 5 Bahagian I kepada "Nil" selepas tahun kelima, berkuat kuasa 1 Januari 2022.
• Akta Kewangan 2025 (Akta 874) — pindaan tempoh pembawaan rugi RPGT kepada 9 tahun taksiran.
• Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) — borang dan panduan CKHT.

Panduan ini bertujuan pendidikan am dan bukan nasihat cukai peribadi. Cukai sebenar ditaksir oleh LHDN berdasarkan borang CKHT yang difailkan; rujuk LHDN atau penasihat cukai bertauliah untuk kedudukan sebenar kes anda.