Kos Guaman & Duti Setem Beli Rumah: Berapa Sebenarnya Perlu Disediakan?

Jawapan ringkas

Untuk rumah RM500,000 dengan pinjaman RM450,000, pembeli rumah pertama yang layak perlu sediakan kira-kira RM13,432 untuk duti setem dan yuran guaman — walaupun duti setemnya sifar.

Sebabnya penting difahami: pengecualian rumah pertama menghapuskan duti setem sepenuhnya, tetapi yuran guaman tetap perlu dibayar. Ramai pembeli membaca "pengecualian 100%" dan menganggap kos dokumen turun kepada sifar. Ia tidak.

Enam kos berasingan terlibat dalam pembelian rumah yang menggunakan pinjaman:

Dua kos terakhir itu yang paling kerap tertinggal daripada bajet pembeli. Cukai perkhidmatan 8% dikenakan ke atas yuran guaman sejak 1 Mac 2024, dan pembelian yang dibiayai biasanya mempunyai lebih daripada satu dokumen pembiayaan — setiap surat cara sampingan dikenakan 10% daripada skala penuh.

Untuk mengira angka anda sendiri, guna kalkulator duti setem dan yuran guaman.

Duti setem pindah milik

Duti setem pindah milik dikenakan mengikut Jadual Pertama Akta Setem 1949, Perkara 32(a). Kadarnya berperingkat — setiap lapisan nilai dikenakan kadar berbeza:

Dua perkara teknikal yang mempengaruhi jumlah sebenar:

Dikira atas nilai yang lebih tinggi. Akta menyatakan duti dikira atas nilai wang balasan atau nilai pasaran hartanah, yang mana lebih tinggi. Jika anda membeli di bawah harga pasaran, LHDN boleh mengenakan duti atas nilai pasaran.

Dibundarkan ke atas kepada RM100. Akta mengenakan duti "bagi setiap RM100 atau sebahagian daripada RM100". Jadi rumah berharga RM300,050 dikira seolah-olah RM300,100.

Akta Setem tidak mempunyai peraturan pembundaran am yang lain.

Contoh untuk rumah RM500,000: RM100,000 pertama pada 1% ialah RM1,000, dan baki RM400,000 pada 2% ialah RM8,000 — jumlah RM9,000.

Duti setem perjanjian pinjaman

Duti setem perjanjian pinjaman ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman, iaitu RM5.00 bagi setiap RM1,000 atau sebahagian daripadanya, dibundarkan ke atas kepada RM1,000 terdekat.

Perkara ini kerap disebut sebagai "Perkara 22" dalam artikel lain. Itu tidak tepat: Perkara 22(1)(a) hanya menyatakan duti yang sama seperti gadaian, dan kadar sebenar terletak di Perkara 27(a)(iii).

Pembiayaan Islamik dikenakan kadar yang sama. Tajuk Perkara 27 sendiri merangkumi perjanjian "termasuk yang di bawah Syariah". Remisi 20% untuk instrumen pembiayaan Islamik pernah wujud, dan Perintah Duti Setem (Peremitan) 2015 [P.U. (A) 308/2015] meneruskannya — perenggan 1(2) perintah itu berkuat kuasa "mulai 1 Januari 2016 hingga 31 Disember 2017". Ia tidak diperbaharui selepas tarikh itu.

Contoh untuk pinjaman RM450,000: RM450,000 × 0.5% = RM2,250.

Pengecualian rumah pertama: 100%, tetapi ada had mutlak

Pengecualian ini sudah diwartakan, bukan sekadar cadangan belanjawan. Pengecualian penuh 100% diberikan ke atas kedua-dua surat cara — pindah milik dan perjanjian pinjaman.

Dua syarat yang jarang disebut

Jenis hartanah. Perintah pengecualian mentakrifkan rumah kediaman sebagai "rumah, unit kondominium, apartmen atau flat yang dibeli semata-mata untuk digunakan sebagai rumah kediaman". Borang akuan berkanun LHDN pula menghendaki pembeli mengaku hartanah itu bukan SOHO, SOFO, SOVO atau apartmen servis.

Ini penting kerana takrif dalam Akta Setem sendiri lebih luas — pindaan Akta Kewangan 2025 memasukkan "apartmen servis" dan "small office home office" ke dalam takrif rumah kediaman. Majlis Peguam telah membangkitkan percanggahan ini dan menyatakan borang LHDN "bukan undang-undang". Sementara ia belum diselesaikan, jangan bajet RM0 jika anda membeli SOHO atau apartmen servis — sahkan dengan peguam dan LHDN dahulu.

Pemberi pembiayaan. Pengecualian ke atas perjanjian pinjaman hanya terpakai jika pembiayaan diperoleh daripada institusi yang disenaraikan dalam perintah: bank berlesen, bank Islam berlesen, institusi kewangan pembangunan, penanggung insurans berlesen, pengendali takaful berlesen, koperasi berdaftar, skim pinjaman perumahan majikan, Borneo Housing Mortgage Finance Berhad, atau Mutiara Mortgage and Credit Sdn. Bhd. Pinjaman daripada pemberi lain tidak layak.

Pindah milik dikawal oleh P.U. (A) 53/2021 dan perjanjian pinjaman oleh P.U. (A) 54/2021. Kedua-duanya dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027 oleh P.U. (A) 448/2025 dan P.U. (A) 449/2025, yang mula berkuat kuasa 1 Januari 2026.

Had RM500,000 ialah tebing, bukan cerun

Ini bahagian yang paling mahal jika terlepas pandang. Tiada skala menurun. Rumah bernilai RM500,001 tidak mendapat pengecualian separa — ia membayar duti penuh ke atas keseluruhan nilai, bukan ke atas lebihan RM1 itu sahaja.

Andaian: pinjaman RM450,000, transaksi subsale, satu surat cara sampingan, firma berdaftar SST, pembeli layak pengecualian.

Satu ringgit tambahan pada harga rumah menambah RM11,253 kepada kos transaksi anda. Jika harga rundingan anda berada dalam lingkungan RM500,000 hingga RM520,000, berbaloi berbincang semula dengan penjual sebelum menandatangani apa-apa.

Yuran guaman: skala 2023, bukan yang lama

Yuran guaman conveyancing di Semenanjung Malaysia tertakluk kepada Perintah Saraan Peguam Cara 2023 [P.U. (A) 207], yang berkuat kuasa 15 Julai 2023.

⚠️ Perintah 2023 membatalkan Perintah 2005. Banyak laman firma guaman dan kalkulator dalam talian masih menyiarkan skala lama — "RM150,000 pertama pada 1%, RM850,000 berikutnya pada 0.7%". Skala itu sudah tidak terpakai sejak 2023. Jika anda melihat angka tersebut, laman itu belum dikemas kini.

Skala semasa, sama bagi perjanjian jual beli dan dokumen pembiayaan:

Asas pengiraan berbeza antara kedua-dua dokumen. Yuran SPA dikira atas harga rumah; yuran perjanjian pinjaman dikira atas jumlah pembiayaan. Ini sebabnya kedua-dua angka berbeza walaupun kadarnya sama.

Contoh untuk rumah RM500,000 dengan pinjaman RM450,000: yuran SPA ialah RM6,250, dan yuran perjanjian pinjaman ialah RM5,625.

Rumah daripada pemaju: skala lebih rendah

Transaksi di bawah Akta Pemajuan Perumahan 1966 — iaitu pembelian daripada pemaju berlesen — menggunakan Jadual B, yang merupakan pengurangan daripada skala biasa:

Untuk rumah pemaju berharga RM500,000, yuran SPA menjadi RM4,375 berbanding RM6,250 untuk subsale. Jika pembelian anda datang dengan diskaun bumiputera atau rebat pemaju, Kalkulator Harga Bersih Rumah Projek Baru mengira yuran ini bersama kesan diskaun tersebut pada jumlah tunai anda.

Tetapi jangan anggap itu jumlah akhir. Kebanyakan pembelian daripada pemaju selesai sebelum hakmilik strata dikeluarkan, dan apabila pindah milik dibuat kemudian, Jadual Keenam Perintah membenarkan yuran tambahan sehingga 25% daripada skala yang berkenaan jika peguam yang sama menguruskannya (sehingga 50% jika peguam berbeza). Bagi unit RM500,000, itu boleh menambah lebih RM1,500 beberapa tahun kemudian.

Diskaun 25% hanya untuk subsale

Peguam boleh memberi diskaun sehingga 25%, tetapi Perenggan 6(2) Perintah tersebut menyatakan diskaun itu tidak boleh diberikan ke atas skala Jadual B.

Maksudnya: jika anda membeli daripada pemaju, anda sudah menerima pengurangan 75%/70%/65%/50%, dan diskaun 25% tambahan tidak dibenarkan. Beberapa kalkulator dalam talian menggabungkan kedua-duanya, yang menghasilkan angka lebih rendah daripada yang sepatutnya.

Bayaran luar (disbursements) tidak ditetapkan

Selain yuran skala, bil peguam mengandungi bayaran luar — carian tanah, yuran pendaftaran, kos setem, salinan dokumen dan sebagainya.

Perenggan 3(1) Perintah Saraan Peguam Cara mengecualikan semua ini daripada skala dan tidak menetapkan kadar bayaran luar. Satu-satunya angka tetap di situ ialah perenggan 3(1)(k), yang mengehadkan "perbelanjaan pelbagai" kepada tidak melebihi RM100 — itu had ke atas caj tambahan, bukan anggaran bayaran luar. Kewajipan memperincikan pula dilekatkan pada perenggan 3(1)(g) secara khusus.

Jadi mana-mana angka bayaran luar yang anda lihat dalam talian — RM1,000, RM1,500 atau apa sahaja — adalah anggaran laman itu sendiri, bukan kadar rasmi. Minta sebut harga bertulis daripada firma anda dan masukkan angka sebenar ke dalam bajet.

Pembeli bukan warganegara: 8% mulai 2026

Mulai 1 Januari 2026, pindah milik rumah kediaman kepada syarikat asing, atau kepada individu yang bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap, dikenakan duti setem 8% rata — bukan skala berperingkat. Ini diperkenalkan melalui Perkara 32(ab) yang dimasukkan oleh Akta Kewangan 2025.

Untuk rumah RM500,000, ini bermakna duti setem RM40,000 berbanding RM9,000 bagi warganegara. Hartanah bukan kediaman kekal pada kadar rata 4%.

Pemastautin tetap tidak termasuk dalam kategori ini — mereka dikira di bawah skala biasa.

Contoh penuh

Semua contoh menganggap pinjaman 90%, transaksi subsale, tanpa bayaran luar, dan pembeli warganegara yang memohon pengecualian rumah pertama.

Perhatikan lonjakan antara RM500,000 dan RM700,000.

Sebahagiannya kerana kadar duti naik ke lapisan 3%, tetapi sebab utamanya ialah pengecualian rumah pertama sudah tidak terpakai langsung.

Angka ini belum termasuk deposit, yuran penilaian, MRTA/MRTT, insurans dan kos masuk rumah. Untuk senarai penuh, baca deposit dan kos awal rumah pertama dan kos tersembunyi beli rumah.

Tiga dakwaan yang patut anda abaikan

"Ada pengecualian 50% untuk rumah RM500,000 hingga RM1 juta mulai 2026." Tiada perintah sedemikian diwartakan. Skim 75% untuk julat itu ialah i-Miliki, dan ia memerlukan perjanjian jual beli disempurnakan antara 1 Jun 2022 dan 31 Disember 2023, disetem selewat-lewatnya 31 Januari 2024, serta pembelian daripada pemaju dengan diskaun sekurang-kurangnya 10% — ia tidak pernah terpakai kepada subsale. Ucapan Belanjawan 2026 hanya mencadangkan lanjutan pengecualian RM500,000 sedia ada.

"Yuran guaman ialah 1% untuk RM150,000 pertama." Itu skala Perintah 2005 yang telah dibatalkan pada 15 Julai 2023. Perintah 2023 mengekalkan skala lama hanya untuk urusan yang telah dimulakan sebelum tarikh itu — tidak relevan kepada pembelian hari ini.

"Pembiayaan Islamik dapat diskaun duti setem 20%." Remisi itu tamat pada 31 Disember 2017, bukan 2015 — dan tiada perintah peremitan atau pengecualian selepas itu memberikannya semula.

Langkah seterusnya

1. Kira angka anda sendiri dengan kalkulator duti setem dan yuran guaman — masukkan harga rumah, jumlah pinjaman dan status rumah pertama anda.
2. Semak sama ada harga rumah itu munasabah berbanding pendapatan anda dengan kalkulator mampu beli rumah.
3. Minta sebut harga bertulis daripada firma guaman, termasuk pecahan bayaran luar.
4. Jika harga anda hampir RM500,000, kira kedua-dua senario sebelum membuat tawaran.
5. Sediakan senarai kos penuh — bukan hanya dokumen — melalui panduan deposit dan kos awal.
6. Simpan semua resit duti setem dan bil guaman. Apabila anda menjual rumah itu kelak, kos ini dibenarkan menolak untung bagi tujuan cukai keuntungan harta tanah — lihat RPGT: cukai jual rumah di Malaysia.

Kemas kini terakhir: 23 Julai 2026.

Sumber rasmi:

• Akta Setem 1949 (Akta 378), Jadual Pertama — Perkara 32(a) duti pindah milik, Perkara 27(a) duti perjanjian pinjaman
• Perintah Saraan Peguam Cara 2023, P.U. (A) 207 — Jadual Pertama, Jadual Ketiga dan Jadual Keenam; Perenggan 3 dan 6 (teks warta AGC)
• Perintah Duti Setem (Pengecualian) (No. 3) 2023, P.U. (A) 178/2023 — pindah milik keluarga
• Majlis Peguam Malaysia — kadar cukai perkhidmatan 8% mulai 1 Mac 2024
• Perintah Duti Setem (Pengecualian) 2021, P.U. (A) 53/2021
• Perintah Duti Setem (Pengecualian) 2021 (Pindaan) 2025, P.U. (A) 448/2025 — lanjutan sehingga 31 Disember 2027
• Lembaga Hasil Dalam Negeri — Duti Setem

Kadar dan skala boleh berubah apabila perintah baharu diwartakan; setiap edisi membatalkan edisi sebelumnya. Panduan ini untuk rujukan umum dan bukan nasihat guaman atau percukaian. Duti sebenar ditentukan oleh LHDN semasa penyeteman, dan yuran sebenar oleh firma guaman dalam had Perintah Saraan Peguam Cara.