Duti Setem Perjanjian Sewa: Kadar Baharu Sejak 2025 dan Cara Kira
Kadar duti setem perjanjian sewa berubah sepenuhnya pada 1 Januari 2025, dan sebahagian besar rujukan dalam talian masih memaparkan kadar lama. Jika anda mengira mengikut kadar lama hari ini, angka anda akan tersasar.
Terbit: 4 Ogo 2026 · Kadar Perkara 49(a) disemak 4 Ogos 2026 terhadap teks warta Akta Kewangan 2024 [Akta 862]. Teks disatukan Akta Setem di portal AGC masih mencetak skala yang telah dimansuhkan.
Penafian perumahan — semak syarat, kos dan kontrak
Maklumat di halaman ini ialah panduan pendidikan umum, bukan nasihat kewangan, undang-undang, kejuruteraan atau jaminan kelulusan, penjimatan dan pulangan. Kadar, tarif, rebat, kuota, syarat program dan proses utiliti boleh berubah. Semak dokumen terkini pihak berkuasa dan utiliti yang berkenaan, keadaan rumah anda serta kontrak penyedia sebelum membuat bayaran atau menandatangani perjanjian. DuitMap tidak mengesahkan, meluluskan atau mengesyorkan mana-mana installer, pemberi pembiayaan, produk atau pakej.
ISI KANDUNGAN(11)
Kadar duti setem perjanjian sewa berubah sepenuhnya pada 1 Januari 2025, dan sebahagian besar rujukan dalam talian masih memaparkan kadar lama. Jika anda mengira mengikut kadar lama hari ini, angka anda akan tersasar.
Dua perkara berubah serentak:
- Potongan RM2,400 setahun sudah dimansuhkan. Duti kini dikenakan ke atas keseluruhan sewa tahunan, bukan ke atas lebihan selepas RM2,400.
- Kadar naik dan bertambah kepada empat band. Dahulu RM1, RM2 dan RM4 seunit. Kini RM1, RM3, RM5 dan RM7.
Perubahan ini dibuat oleh Akta Kewangan 2024 [Akta 862], yang menggantikan keseluruhan Perkara 49(a) Jadual Pertama Akta Setem 1949.
Anda boleh terus mengira di Kalkulator Duti Setem Perjanjian Sewa — ia menggunakan skala semasa, dan turut menunjukkan angka skala lama supaya anda faham kenapa rujukan lain berbeza.
Kadar semasa Perkara 49(a)
Duti dikira bagi setiap RM250 atau sebahagian daripadanya daripada sewa purata dan balasan lain untuk setahun penuh. Kadar seunit bergantung pada tempoh sewa:
| Tempoh pajakan | Duti bagi setiap RM250 |
|---|---|
| Tidak melebihi 1 tahun | RM1.00 |
| Melebihi 1 tahun, tidak melebihi 3 tahun | RM3.00 |
| Melebihi 3 tahun, tidak melebihi 5 tahun | RM5.00 |
| Melebihi 5 tahun, atau tempoh tidak tentu | RM7.00 |
Perhatikan sempadan band. "Tidak melebihi satu tahun" bermakna sewa tepat 12 bulan masih berada dalam band pertama. Sewa 13 bulan sudah naik ke band kedua, dan kadarnya tiga kali ganda. Begitu juga tepat 36 bulan masih band kedua, bukan ketiga.
Sewa bulan ke bulan tanpa tarikh tamat dikira sebagai tempoh tidak tentu, iaitu band tertinggi.
Cara kira, langkah demi langkah
Ambil sewa rumah RM1,500 sebulan untuk tempoh dua tahun.
- Sewa setahun penuh: RM1,500 × 12 = RM18,000
- Bundarkan ke atas kepada RM250 penuh: RM18,000 ÷ RM250 = 72 unit tepat
- Kadar mengikut tempoh: dua tahun berada dalam band "melebihi 1 hingga 3 tahun" = RM3 seunit
- Duti: 72 × RM3 = RM216
Pembundaran itu ke atas, dan tiada pro rata. Sewa tahunan RM18,001 dikira sebagai 73 unit, bukan 72.04.
Di bawah skala lama, kes yang sama akan menjadi (RM18,000 − RM2,400) ÷ RM250 = 62.4 → 63 unit × RM2 = RM126.
Perbezaannya RM90, dan itulah sebabnya kalkulator lain memberi angka lebih rendah.
Sewa sahaja tidak memadai: "balasan lain" juga dikira
Perkara 49 mengenakan duti ke atas sewa purata dan balasan lain yang dikira untuk setahun penuh. Perihal perkara itu secara jelas merangkumi bayaran bagi "perkhidmatan atau kemudahan" yang terikat dalam perjanjian yang sama.
Maksudnya, jika perjanjian sewa anda turut mengikat caj penyelenggaraan, caj kemudahan atau tempat letak kereta, jumlah itu masuk dalam pengiraan. Meninggalkannya akan mengurangkan duti secara salah — dan di bawah taksiran sendiri, itu risiko anda.
Deposit sewa dan deposit utiliti pula bukan sewa. Ia wang jaminan yang dipulangkan, bukan balasan, jadi tidak dikira.
Minimum RM10 bagi setiap surat cara
Sejak 1 Januari 2025, seksyen 36CB Akta Setem mengenakan minimum RM10 bagi setiap surat cara yang dutinya kurang daripada RM10, kecuali cek dan nota kontrak.
Ini peruntukan am Akta, bukan peraturan khusus Perkara 49. Kesannya paling terasa pada sewa rendah. Sewa bilik RM200 sebulan, contohnya, dahulu langsung tiada duti kerana ia berada dalam band nil RM2,400.
Kini ia dikira RM2,400 ÷ RM250 = 9.6 → 10 unit × RM1 = RM10.
Salinan untuk tuan rumah bukan semestinya RM10
Kebanyakan perjanjian sewa disempurnakan dalam dua salinan: yang asal untuk penyewa dan salinan (counterpart) untuk tuan rumah.
Perkara 34 mengenakan duti ke atas salinan itu, tetapi bukan secara rata:
- Perkara 34(a) — jika duti surat cara asal tidak melebihi RM10, salinan dikenakan duti yang sama seperti asal.
- Perkara 34(b) — dalam kes lain, salinan dikenakan RM10.
Jadi anggapan lazim bahawa "salinan sentiasa RM10" hanya betul untuk kes kedua.
Siapa yang bertanggungjawab membayar
Jadual Ketiga Akta Setem menetapkan dengan jelas:
- Perjanjian sewa — penyewa.
- Salinan (counterpart) — tuan rumah.
Dalam amalan, kedua-dua pihak sering bersetuju sesuatu yang lain sesama sendiri, dan itu hak mereka. Tetapi persetujuan peribadi itu tidak memindahkan tanggungjawab berkanun. Jika duti tidak dibayar, Jadual Ketiga yang menjadi rujukan.
Tempoh 30 hari dan penalti lewat
Dokumen perlu dikemukakan untuk disetem dalam 30 hari dari tarikh ia disempurnakan di Malaysia, di bawah seksyen 47.
Jika lewat, seksyen 47A(1) — seperti digantikan oleh Akta Kewangan 2024 dan berkuat kuasa 1 Januari 2025 — menetapkan dua peringkat:
- RM50 atau 10% daripada duti yang kurang dibayar, mana yang lebih tinggi, jika disetem dalam tempoh tiga bulan selepas tarikh akhir.
- RM100 atau 20%, mana yang lebih tinggi, selepas tempoh itu.
Skala tiga peringkat lama yang bermula dengan RM25 atau 5% sudah dimansuhkan, walaupun ia masih banyak dipetik. Seksyen 47A(2) membenarkan Pemungut mengurangkan atau meremitkan penalti, jadi angka ini ialah had atas dan bukan kepastian.
Mulai 2026, anda yang membuat taksiran
Perjanjian sewa termasuk dalam Fasa 1 Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS), berkuat kuasa 1 Januari 2026.
Sebelum ini anda menghantar dokumen dan LHDN menaksir dutinya. Kini pembayar duti mengira sendiri dan menanggung tanggungjawab atas ketepatan pengiraan itu. Seksyen 36CA pula membenarkan Pemungut membuat taksiran atau taksiran tambahan dalam tempoh lima tahun dari tarikh duti dibayar atau sepatutnya dibayar — dan pada bila-bila masa dalam kes fraud, keingkaran sengaja atau kecuaian.
Gabungan dua perkara inilah yang menjadikan ketepatan penting: kadar berubah pada 2025, dan mulai 2026 tiada kaunter yang akan membetulkan pengiraan anda sebelum ia diterima.
Untuk memahami portal tempat penyeteman dilakukan, rujuk STAMPS LHDN kini e-Duti Setem.
Satu-satunya pengecualian dalam Perkara 49
Perkara 49 mengandungi satu pengecualian sahaja, dan ia bukan untuk kediaman: pajakan pertanian bertempoh tentu tidak melebihi tiga tahun dengan sewa tidak melebihi RM200 setahun. Kedua-dua syarat mesti dipenuhi.
Tiada pengecualian setara untuk sewa rumah kediaman biasa. Pengecualian sewa kediaman yang pernah wujud bagi tempoh 2018 hingga 2020 telah tamat mengikut terma perintahnya sendiri, dan setakat 4 Ogos 2026 tiada perintah semasa yang menggantikannya.
Jika anda sedang menimbang sewa berbanding beli
Duti setem sewa ialah kos berulang setiap kali perjanjian diperbaharui, manakala duti setem pembelian rumah ialah kos sekali. Jika anda sedang membandingkan, Kalkulator Duti Setem & Yuran Guaman mengira kos transaksi pembelian, dan Kos Guaman & Duti Setem Beli Rumah memecahkan setiap komponennya.
Rujukan rasmi
- Akta Setem 1949 (Akta 378), Jadual Pertama — Perkara 49 dan 34, Jadual Ketiga perkara 8, serta seksyen 36CA, 36CB, 47 dan 47A.
- Akta Kewangan 2024 (Akta 862) — seksyen 23, 25, 26 dan 27(e), yang menggantikan Perkara 49(a), memasukkan seksyen 36CB dan menggantikan seksyen 47A(1), semuanya berkuat kuasa 1 Januari 2025.
- Akta Kewangan 2025 (Akta 874) — disemak, dan tidak meminda Perkara 49.
- Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia — Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS).
Kadar dan seksyen di atas disemak pada 4 Ogos 2026 terhadap teks warta. Kadar dan prosedur boleh berubah melalui Akta Kewangan atau perintah yang diwartakan; sahkan dengan LHDN sebelum membuat keputusan kewangan.
Kira sebelum buat keputusan
Kira duti mengikut skala yang berkuat kuasa 1 Januari 2025, termasuk duti salinan, minimum RM10 dan penalti lewat setem.
Kalkulator Duti Setem Perjanjian SewaIni panduan umum, bukan jaminan kelulusan atau penjimatan. Semak syarat rasmi, keadaan rumah, jumlah kos dan kontrak penyedia sebelum membuat keputusan.
Kos lain sebelum dan selepas menyewa
STAMPS LHDN Kini e-Duti Setem
Portal tempat penyeteman dilakukan, dan apa yang berubah pada 2026.
Baca →Sewa atau Beli Rumah?
Satu andaian — kenaikan harga rumah — menggerakkan tahun persilangan dari tahun 17 ke tahun 4. Kira dengan jujur.
Baca →Kos Guaman & Duti Setem Beli Rumah
Kadar rasmi semasa untuk kedua-dua duti setem dan kedua-dua yuran guaman, dengan pengecualian rumah pertama dan had mutlaknya.
Baca →Soalan lazim
Berapa duti setem perjanjian sewa rumah RM1,500 sebulan?
Bagi tempoh satu tahun: RM1,500 × 12 = RM18,000, dibahagi RM250 memberi 72 unit, didarab RM1 seunit menjadi RM72. Bagi tempoh dua tahun kadarnya RM3 seunit, jadi 72 × RM3 = RM216. Tambah duti salinan jika salinan tuan rumah turut disetem.
Adakah potongan RM2,400 masih terpakai?
Tidak. Band nil "tidak melebihi RM2,400" dalam Perkara 49(a)(i) telah dimansuhkan oleh Akta Kewangan 2024 berkuat kuasa 1 Januari 2025. Duti kini dikenakan ke atas keseluruhan sewa tahunan. Teks disatukan Akta Setem di portal AGC masih mencetak potongan itu kerana ia bertarikh 1 Januari 2024, jadi ia perlu dibaca bersama Akta 862.
Perjanjian saya ditandatangani sebelum 2025. Kadar mana terpakai?
Kadar baharu terpakai bagi surat cara mulai 1 Januari 2025. Perjanjian yang disempurnakan sebelum tarikh itu tertakluk kepada kadar lama. Jika anda tidak pasti tarikh penyempurnaan, sahkan dengan LHDN sebelum membuat taksiran sendiri.
Perlukah caj penyelenggaraan dimasukkan dalam pengiraan?
Ya, jika ia terikat dalam perjanjian sewa yang sama. Perkara 49 mengenakan duti ke atas sewa purata dan balasan lain untuk setahun penuh, dan perihal perkara itu merangkumi bayaran bagi perkhidmatan atau kemudahan. Deposit sewa dan deposit utiliti pula tidak dikira kerana ia wang jaminan, bukan balasan.
Siapa perlu membayar, penyewa atau tuan rumah?
Mengikut Jadual Ketiga Akta Setem, penyewa bertanggungjawab ke atas perjanjian sewa dan tuan rumah ke atas salinan. Pihak-pihak boleh bersetuju sebaliknya sesama sendiri, tetapi persetujuan itu tidak mengubah tanggungjawab berkanun.
Apa berlaku jika perjanjian tidak disetem?
Selain penalti lewat setem di bawah seksyen 47A, surat cara yang tidak disetem dengan sempurna menghadapi masalah apabila ia perlu dikemukakan sebagai keterangan. Kos menyetem lewat hampir selalu lebih murah daripada kesan tidak menyetem langsung.
Berapa lama LHDN boleh menyemak semula taksiran saya?
Seksyen 36CA membenarkan Pemungut membuat taksiran atau taksiran tambahan dalam tempoh lima tahun dari tarikh duti dibayar atau sepatutnya dibayar, dan pada bila-bila masa dalam kes fraud, keingkaran sengaja atau kecuaian.
Hub dan alat DuitMap yang berkaitan
Semak kemampuan, ansuran, kos awal dan perlindungan pinjaman sebelum menandatangani sebarang dokumen.