Harga Iklan vs Harga Transaksi Sebenar: Kenapa Rumah Sama Ada Dua Harga

Harga yang anda lihat di portal hartanah ialah harga permintaan — angka yang penjual harap dapat. Harga transaksi ialah harga yang benar-benar dibayar, direkodkan apabila pindah milik itu diproses untuk duti setem dan pendaftaran. Dua angka berbeza untuk rumah yang sama, dan hanya satu daripadanya adalah bukti.

Perbezaan ini penting kerana bank tidak meluluskan pinjaman berdasarkan harga iklan. Ia menilai hartanah itu sendiri, dan margin pinjaman dikira daripada nilai penilaian atau harga belian — yang mana lebih rendah. Pembeli yang merancang seluruh bajet daripada harga iklan boleh mendapati dirinya perlu menampung perbezaan itu secara tunai pada saat akhir.

Artikel ini menerangkan kenapa jurang itu wujud, di mana anda boleh melihat harga transaksi sebenar secara percuma, dan bagaimana menggunakannya sebelum membuat tawaran.

Kenapa dua harga ini berbeza

Harga iklan ditetapkan sebelah pihak. Penjual menetapkannya, kadangkala dengan nasihat ejen, kadangkala tidak. Tiada sesiapa perlu bersetuju dengannya untuk ia disiarkan. Ia boleh kekal di portal berbulan-bulan tanpa satu pun tawaran.

Harga transaksi memerlukan dua pihak bersetuju. Ia wujud hanya selepas jual beli benar-benar berlaku. Itulah sebabnya ia menjadi bukti dan harga iklan tidak.

Beberapa sebab biasa jurang itu melebar:

• Penjual berlabuh pada harga belian sendiri. Seseorang yang membeli pada harga tinggi sukar menerima nilai pasaran yang lebih rendah, jadi hartanah disiarkan pada harga yang tidak akan laku.
• Ruang untuk tawar-menawar dibina ke dalam harga. Sesetengah penjual menaikkan harga siaran kerana menjangka pembeli akan menawar.
• Penilaian bank menetapkan had sebenar. Walaupun anda bersetuju membayar harga tinggi, jumlah yang bank sanggup pinjamkan bergantung kepada penilaiannya sendiri.
• Kos yang tidak masuk dalam harga iklan. Duti setem, yuran guaman dan kos awal lain dibayar di luar harga rumah. Lihat kos guaman & duti setem beli rumah dan kos tersembunyi beli rumah.

Di mana melihat harga transaksi sebenar

NAPIC (Pusat Maklumat Harta Tanah Negara), di bawah Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), menerbitkan Data Transaksi Terbuka secara percuma. Ia mengandungi harga transaksi yang direkodkan, skim, jalan, mukim, jenis hartanah, keluasan dan bulan transaksi.

Ia bukan anggaran dan bukan iklan. Ia adalah rekod.

Angka di bawah datang daripada muat turun DuitMap pada 14 Ogos 2026, bagi kediaman di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur sahaja, dan dihadkan kepada Januari 2022 hingga September 2024 — 19,930 transaksi. Sebab tempoh itu dipendekkan diterangkan di bawah, dan sebab itu penting.

Median harga transaksi mengikut jenis kediaman (KL, Jan 2022 – Sep 2024)

Median bermaksud separuh transaksi berada di bawah angka itu dan separuh di atasnya. Ia bukan harga siling dan bukan harga lantai.

Kondominium mengikut mukim

Jenis yang paling banyak ditransaksikan di KL, dipecahkan mengikut lima mukim dengan transaksi terbanyak:

Jurang antara mukim lebih besar daripada jurang antara kebanyakan tawaran yang anda akan rundingkan. Kondominium di Mukim Batu ditransaksikan pada median RM800,000 manakala di Mukim Setapak RM450,000 — perbezaan itu adalah lokasi dan stok bangunan, bukan kemahiran menawar.

Cara menggunakannya sebelum membuat tawaran

1. Kenal pasti jenis dan mukim hartanah yang anda pertimbangkan.
2. Bandingkan harga iklan dengan julat transaksi bagi jenis dan kawasan itu. Kalau harga iklan berada jauh di atas p75, tanyakan kenapa — mungkin ada sebab yang sah (unit diubah suai, tingkat tinggi, pemandangan), mungkin juga tidak.
3. Kira RM sekaki persegi, bukan harga keseluruhan sahaja. Dua unit pada RM600,000 bukan tawaran yang sama jika satu 900 kaki persegi dan satu lagi 1,300.
4. Semak kedudukan harga itu, sebelum berunding. Semak harga transaksi rumah Kuala Lumpur menunjukkan di mana RM sekaki persegi tawaran anda berada berbanding transaksi berdaftar dalam mukim yang sama.
5. Semak sama ada anda mampu. Kalkulator Mampu Beli Rumah mengira had anda daripada pendapatan dan komitmen, dengan konteks transaksi KL di sebelahnya.

⚠ DuitMap tidak menerbitkan angka "purata jurang" antara harga iklan dan harga transaksi. Kami tidak memiliki data harga iklan, dan menganggarkan satu peratusan tanpa data itu hanya akan menjadi tekaan yang kelihatan berwibawa. Yang boleh kami berikan ialah sebelah yang berdasarkan rekod — dan sebelah itulah yang biasanya tiada di tangan pembeli.

Dua perangkap yang membuat data ini disalahguna

1. Bulan terkini bukan pasaran terkini

Transaksi tidak muncul dalam rekod pada hari ia berlaku. Ia direkodkan selepas proses duti setem dan pendaftaran selesai, dan proses itu mengambil masa.

Kesannya boleh dilihat dalam fail itu sendiri. Bilangan transaksi sebulan runtuh selepas September 2024 — bukan kerana pasaran berhenti, tetapi kerana bulan-bulan itu belum selesai didaftarkan. Sesiapa yang membuat carta merentasi keseluruhan fail akan melihat "kenaikan harga" pada 2025 yang sebenarnya hanyalah komposisi transaksi mana yang didaftarkan dahulu.

Itulah sebabnya setiap angka dalam artikel ini berhenti pada September 2024. Data yang lebih baharu wujud dalam fail; ia cuma belum boleh dipercayai sebagai gambaran pasaran.

Implikasinya untuk anda: data transaksi ialah garis dasar sejarah, bukan suapan harga semasa. Ia memberitahu anda julat yang munasabah bagi jenis dan kawasan itu. Ia tidak memberitahu anda harga minggu lepas.

2. RM sekaki persegi mesti dibahagi dengan keluasan yang betul

Untuk kondominium dan flat, keluasan yang diterbitkan ialah keluasan petak — iaitu ruang binaan unit itu. Untuk rumah bertanah, terdapat dua angka: keluasan lot tanah dan keluasan lantai utama.

Membahagikan harga rumah teres dengan saiz tanah menghasilkan angka yang kelihatan munasabah sepenuhnya dan salah. Tiada apa-apa dalam keputusannya yang kelihatan pelik. Untuk rumah bertanah, gunakan keluasan lantai.

Apa yang data transaksi tetap tidak boleh beritahu anda

• Ia bukan penilaian. Ia harga yang direkodkan, bukan nilai pasaran semasa unit tertentu.
• Tiada maklumat keadaan bangunan. Fail ini tidak merekod umur, keadaan atau pengubahsuaian. Dua unit pada harga sama tidak semestinya setara.
• Liputan artikel ini adalah Kuala Lumpur sahaja. Ia tidak boleh dibaca merentasi Selangor, Johor atau mana-mana negeri lain.
• Ia tidak meramal. Median tiga tahun lepas bukan ramalan harga tahun depan.

Langkah seterusnya

Sebelum berunding, pastikan anda tahu had anda sendiri:

• Harga transaksi rumah Kuala Lumpur — julat RM sekaki persegi mengikut mukim dan semakan kedudukan harga tawaran anda.
• Kalkulator Mampu Beli Rumah — berapa harga rumah yang munasabah berdasarkan pendapatan dan komitmen anda, termasuk anggaran duti setem, yuran guaman dan tunai awal.
• Apa itu DSR rumah — kenapa bank menolak walaupun gaji nampak cukup.
• Loan lulus tapi sebenarnya tak mampu — kelulusan bank bukan pengesahan kemampuan.
• Proses beli rumah subsale — di mana harga transaksi masuk ke dalam urusan sebenar.
• Berapa deposit rumah pertama perlu disediakan — kos di luar harga rumah.

Sumber

• Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) — Data Transaksi Terbuka, Kediaman, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur. Liputan Januari 2021 – Mac 2026; angka dalam artikel ini dihadkan kepada Januari 2022 – September 2024. Dimuat turun 14 Ogos 2026. Portal NAPIC
• Pekeliling Am Bil. 1 Tahun 2015, Pelaksanaan Data Terbuka Sektor Awam (JPM/MAMPU), Lampiran B — Terma Penggunaan Data Terbuka Kerajaan 1.0

Data dan maklumat tertakluk di bawah Terma Penggunaan Data Terbuka Kerajaan Malaysia 1.0.

Angka dalam artikel ini adalah harga transaksi yang direkodkan untuk rujukan umum, bukan nilaian dan bukan tawaran. Sahkan dengan penilai berdaftar atau bank anda sebelum membuat keputusan kewangan.