Proses Beli Rumah Subsale: Apa Yang Berbeza Daripada Beli Daripada Pemaju
Subsale bermakna kehilangan hampir semua perlindungan berkanun — tiada jaminan kecacatan 24 bulan, tiada LAD, tiada wang tahanan 5% — sebagai ganti kepada kepastian. Apa yang perlu diperiksa sendiri.
Terbit: 25 Jul 2026 · Panduan pendidikan; kelulusan, kadar, premium dan valuasi sebenar ditentukan oleh bank, insurer atau pengendali takaful.
ISI KANDUNGAN(7)
Jawapan ringkas
Beli rumah subsale bermakna anda kehilangan hampir semua perlindungan berkanun yang datang dengan pembelian daripada pemaju berlesen — dan sebagai gantinya, anda mendapat kepastian.
Rumah itu sudah wujud. Anda boleh melihatnya, memeriksanya, dan berpindah masuk selepas urus niaga selesai. Tiada risiko projek terbengkalai, tiada menunggu bertahun-tahun, dan tiada faedah progresif yang berjalan sambil anda masih menyewa.
Tetapi perlindungan yang hilang itu nyata:
| Rumah pemaju (di bawah HDA) | Rumah subsale | |
|---|---|---|
| Borang perjanjian | Ditetapkan undang-undang (Jadual G/H/I/J) | Terma kontrak, dirunding |
| Jadual bayaran | Ditetapkan Jadual Ketiga | Terma kontrak |
| Tempoh serahan | 24 atau 36 bulan berkanun | Terma kontrak |
| Pampasan lewat | LAD 10% setahun berkanun | Hanya jika kontrak menyatakannya |
| Jaminan kecacatan | 24 bulan berkanun, 5% ditahan | Tiada — dibeli "as is" |
| Larangan booking fee | Ada | Tiada |
Perlindungan berkanun itu terpakai hanya apabila penjual ialah pemaju perumahan berlesen yang membina lebih empat unit kediaman. Pemilik individu yang menjual rumahnya tidak termasuk.
"As is" bermakna apa sebenarnya
Ini perbezaan yang paling mahal jika terlepas pandang.
Apabila anda membeli daripada pemaju, kecacatan yang muncul dalam 24 bulan selepas serahan kunci mesti dibaiki oleh pemaju atas kosnya sendiri, dan 5% harga belian dipegang peguam sebagai jaminan.
Dalam subsale, tiada satu pun daripada itu wujud. Jika paip bocor tiga minggu selepas anda berpindah, itu masalah anda.
Maka pemeriksaan sebelum menandatangani bukan formaliti — ia satu-satunya perlindungan anda. Perkara yang wajar diperiksa:
- Kebocoran — siling, bilik air, sekitar tingkap
- Sistem paip dan tekanan air
- Papan suis, pendawaian, dan sama ada ia mencukupi untuk keperluan anda
- Keretakan struktur, terutamanya yang menegak atau melebar
- Anai-anai dan kelembapan
- Untuk strata: keadaan harta bersama, lif, dan kesihatan kewangan badan pengurusan
Untuk hartanah strata, tanya secara khusus tentang tunggakan yuran penyelenggaraan. Tunggakan pemilik terdahulu boleh menjadi masalah anda selepas pindah milik, dan badan pengurusan boleh menahan kelulusan pindah milik sehingga ia dijelaskan.
Aliran urus niaga
Susunan biasa bagi pembelian subsale:
1. Tawaran dan wang pendahuluan. Anda membuat tawaran, dan lazimnya membayar wang pendahuluan (earnest deposit) apabila ia diterima. Ini terma kontrak, bukan peraturan — tiada larangan berkanun seperti dalam pembelian daripada pemaju.
2. Perjanjian jual beli. Ditandatangani lazimnya dalam tempoh 14 hingga 21 hari selepas tawaran diterima, dengan deposit dinaikkan kepada sekitar 10% harga belian termasuk wang pendahuluan tadi. Angka dan tempoh ini terma pasaran, bukan undang-undang — ia dirunding.
3. Permohonan pinjaman. Sebaiknya anda sudah mendapat kelulusan awal sebelum menandatangani, kerana jam kontrak mula berjalan pada tarikh perjanjian.
4. Pindah milik dan penyelesaian. Peguam menguruskan carian hakmilik, kebenaran pindah milik jika hartanah mempunyai sekatan kepentingan, penyelesaian pinjaman penjual jika ada, dan penyeteman.
5. Serahan kunci. Selepas baki harga dijelaskan.
Tempoh penyelesaian — sering disebut tiga bulan dengan lanjutan sebulan berserta faedah — ialah terma kontrak yang lazim, bukan tempoh berkanun. Semak perjanjian anda; jangan andaikan.
Kos yang berbeza daripada pembelian pemaju
Yuran guaman lebih tinggi. Pembelian daripada pemaju berlesen menggunakan Jadual B Perintah Saraan Peguam Cara 2023, iaitu pengurangan 75%, 70%, 65% atau 50% daripada skala biasa mengikut harga. Subsale menggunakan skala penuh.
Untuk rumah RM500,000, itu bermakna yuran guaman SPA sekitar RM6,250 untuk subsale berbanding RM4,375 untuk pembelian daripada pemaju.
Diskaun 25% hanya untuk subsale. Peguam boleh memberi diskaun budi bicara sehingga 25%, tetapi hanya ke atas skala biasa — bukan ke atas Jadual B. Jadi pembeli subsale boleh meminta diskaun; pembeli rumah pemaju tidak boleh.
Duti setem sama. Kadar pindah milik dan perjanjian pinjaman tidak berbeza mengikut jenis penjual, dan pengecualian rumah pertama terpakai kepada kedua-duanya jika anda layak.
Pecahan penuh ada dalam panduan kos guaman dan duti setem.
Tiada faedah progresif. Kerana rumah sudah siap, pinjaman dilepaskan sekali gus pada penyelesaian dan ansuran penuh bermula terus. Anda tidak menanggung sewa dan faedah serentak seperti pembeli rumah belum siap — tetapi ansuran penuh bermula lebih awal.
Bila subsale lebih masuk akal
- Anda perlu berpindah dalam tempoh terdekat dan tidak boleh menunggu dua atau tiga tahun.
- Anda mahu melihat apa yang anda beli — saiz sebenar, kualiti binaan, jiran, kesesakan waktu puncak.
- Kawasan yang anda mahu sudah matang dan tiada projek baharu di situ.
- Anda mahu mengelakkan risiko projek terbengkalai sepenuhnya.
- Sekolah, pengangkutan dan kemudahan sudah wujud, bukan dijanjikan dalam risalah.
Bila membeli daripada pemaju lebih masuk akal
- Anda boleh menunggu, dan sedang menyewa dengan kos yang terkawal.
- Anda mahu perlindungan berkanun — jaminan kecacatan 24 bulan dan pampasan lewat serahan.
- Aliran tunai awal lebih ringan kerana bayaran mengikut peringkat.
- Yuran guaman lebih rendah di bawah Jadual B.
- Rumah baharu, tiada kerja pembaikan segera.
Perbandingan penuh proses pembelian daripada pemaju — termasuk jadual bayaran peringkat, tempoh serahan berkanun dan faedah progresif — ada dalam proses beli rumah daripada pemaju.
Langkah seterusnya
- Kira kos transaksi anda dengan kalkulator duti setem dan yuran guaman — pilih "subsale" untuk skala yang betul.
- Semak kemampuan dengan kalkulator mampu beli rumah.
- Sediakan senarai tunai penuh — deposit dan kos awal rumah pertama.
- Semak kos tersembunyi yang selalu tertinggal — kos tersembunyi beli rumah.
Kemas kini terakhir: 24 Julai 2026.
Sumber rasmi:
- Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) — takrif pemajuan perumahan dan kuasa menetapkan borang kontrak
- Perintah Saraan Peguam Cara 2023, P.U. (A) 207 — Jadual Pertama Jadual A dan Jadual B
Tempoh dan peratusan yang disebut sebagai "lazim" bagi urus niaga subsale ialah amalan pasaran dan terma kontrak, bukan peruntukan undang-undang. Panduan ini untuk rujukan umum dan bukan nasihat guaman.
Kira sebelum buat keputusan
Wang tempahan, baki deposit semasa SPA dan baki ekuiti semasa penyempurnaan — bersama duti setem, yuran guaman dan penilaian, peringkat demi peringkat.
Kira garis masa tunai subsale andaIni panduan umum, bukan jaminan kelulusan atau penjimatan. Semak syarat rasmi, keadaan rumah, jumlah kos dan kontrak penyedia sebelum membuat keputusan.
Teruskan panduan beli rumah
Skim Rumah Pertama Malaysia
Skim Rumah Pertamaku sudah tamat sejak 2023 — peta laluan yang benar-benar terbuka hari ini.
Baca →Proses Beli Rumah Daripada Pemaju
Jadual bayaran peringkat, tempoh serahan berkanun, LAD dan faedah progresif.
Baca →Rumah Mampu Milik: PR1MA, Residensi Wilayah, Selangorku
Siling pendapatan, julat harga dan moratorium bagi empat skim utama — dan kenapa dua skim Wilayah Persekutuan itu berbeza.
Baca →Kos Guaman & Duti Setem Beli Rumah
Kadar rasmi semasa untuk kedua-dua duti setem dan kedua-dua yuran guaman, dengan pengecualian rumah pertama dan had mutlaknya.
Baca →Soalan lazim
Ada tempoh serahan berkanun untuk subsale?
Tiada. Tempoh penyelesaian ialah terma kontrak yang dirunding antara pembeli dan penjual. Perlindungan 24 dan 36 bulan hanya terpakai kepada pembelian daripada pemaju berlesen di bawah Akta 118.
Kalau ada kecacatan selepas saya pindah masuk, boleh tuntut penjual?
Secara amnya tidak — subsale dibeli dalam keadaan sedia ada. Itulah sebabnya pemeriksaan sebelum menandatangani begitu penting. Jika penjual menyembunyikan kecacatan secara sengaja, itu persoalan undang-undang berasingan; rujuk peguam anda.
Wang pendahuluan subsale boleh dikembalikan?
Bergantung sepenuhnya kepada terma yang anda tandatangani. Tidak seperti pembelian daripada pemaju — di mana kutipan pra-perjanjian memang tidak dibenarkan — tiada peraturan berkanun mengawal wang pendahuluan subsale. Baca terma pemulangan sebelum membayar.
Yuran guaman subsale memang lebih mahal?
Ya, kerana ia menggunakan skala penuh Perintah Saraan Peguam Cara 2023 dan bukan Jadual B yang dikurangkan. Tetapi anda boleh meminta diskaun sehingga 25% — pilihan yang tidak terbuka kepada pembeli rumah pemaju.
Perlukah saya risau tunggakan yuran penyelenggaraan?
Untuk hartanah strata, ya. Tanya secara bertulis sama ada ada tunggakan, dan pastikan penyelesaiannya menjadi syarat dalam perjanjian.
Hub dan alat DuitMap yang berkaitan
Semak kemampuan, ansuran, kos awal dan perlindungan pinjaman sebelum menandatangani sebarang dokumen.
Penafian perumahan — semak syarat, kos dan kontrak
Maklumat di halaman ini ialah panduan pendidikan umum, bukan nasihat kewangan, undang-undang, kejuruteraan atau jaminan kelulusan, penjimatan dan pulangan. Kadar, tarif, rebat, kuota, syarat program dan proses utiliti boleh berubah. Semak dokumen terkini pihak berkuasa dan utiliti yang berkenaan, keadaan rumah anda serta kontrak penyedia sebelum membuat bayaran atau menandatangani perjanjian. DuitMap tidak mengesahkan, meluluskan atau mengesyorkan mana-mana installer, pemberi pembiayaan, produk atau pakej.