Proses Beli Rumah Daripada Pemaju: Jadual Bayaran, LAD dan Faedah Progresif

Jawapan ringkas

Apabila anda membeli rumah yang belum siap daripada pemaju berlesen, jadual bayaran anda bukan ditetapkan oleh pemaju — ia ditetapkan oleh undang-undang.

Perjanjian jual beli yang anda tandatangani ialah borang yang ditetapkan dalam Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, dan teks semasanya digantikan sepenuhnya oleh P.U. (A) 106/2015 yang berkuat kuasa 1 Julai 2015.

Empat perkara yang paling berguna diketahui sebelum anda menandatangani apa-apa:

• Bayaran mengikut peringkat pembinaan, bukan mengikut bulan. Setiap peringkat 10%, 15%, 10% dan seterusnya.
• Tempoh serahan kunci ditetapkan undang-undang: 24 bulan bagi rumah berhakmilik individu, 36 bulan bagi hartanah strata — dikira dari tarikh perjanjian.
• Lewat serah kunci ada pampasan: 10% setahun daripada harga belian, dikira hari demi hari.
• 5% daripada harga belian ditahan sebagai jaminan kecacatan selepas anda dapat kunci.

Satu lagi yang jarang disebut: pemaju tidak dibenarkan mengutip apa-apa bayaran sebelum perjanjian jual beli ditandatangani.

Empat borang, bukan dua

Kebanyakan panduan menyebut hanya Jadual G dan Jadual H. Sebenarnya ada empat borang yang ditetapkan:

Jadual G dan H ditetapkan oleh subperaturan 11(1); Jadual I dan J oleh subperaturan 11(1A).

Di bawah model 10:90, anda hanya membayar 10% pada penandatanganan dan baki 90% dalam tempoh 30 hari selepas notis serahan milikan kosong disokong Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan. Jika projek anda menggunakan Jadual I atau J, jadual peringkat di bawah tidak terpakai kepada anda.

Jadual bayaran: berapa dan bila

Ini jadual sebenar daripada Jadual Ketiga borang yang ditetapkan. Peratusannya sama bagi Jadual G dan Jadual H — hanya perkataan bagi tiga item berbeza.

Tiga perkara yang perlu difahami tentang jadual ini:

Setiap bayaran peringkat perlu dijelaskan dalam tempoh 30 hari selepas anda menerima notis bertulis pemaju bahawa peringkat itu siap.

Pemaju tidak wajib membina mengikut susunan itu. Fasal 5(1) menyatakan pemaju "is not bound to commence or complete the works in the order referred to in the Third Schedule" — anda membayar mengikut peringkat yang benar-benar siap.

Lewat bayar ada caj. Jika anda gagal menjelaskan dalam tempoh 30 hari itu, caj bayaran lewat dikenakan pada kadar 10% setahun, dikira hari demi hari.

Bila kunci sepatutnya diserahkan

Perhatikan permulaan kiraan: tarikh perjanjian jual beli, bukan tarikh borang tempahan dan bukan tarikh perjanjian pinjaman.

Bagi hartanah strata, kemudahan bersama juga mesti siap dalam 36 bulan dari tarikh perjanjian.

Jika pemaju lewat

Pampasan lewat serahan kunci (LAD): 10% setahun daripada harga belian, dikira hari demi hari, dari tarikh tamat tempoh sehingga tarikh anda benar-benar mengambil milikan kosong.

Hak menuntut ini timbul pada tarikh anda mengambil milikan kosong — bukan lebih awal.

Lewat serah hakmilik: jika pemaju gagal menyerahkan dokumen hakmilik asal dalam 30 hari selepas ia didaftarkan atas nama anda, pampasan pada kadar yang sama terpakai.

Kemudahan bersama lewat siap (strata sahaja): pampasan 10% setahun, tetapi dikira atas 20% terakhir harga belian sahaja, bukan keseluruhan harga.

Kecacatan selepas dapat kunci

Tempoh liabiliti kecacatan ialah 24 bulan dari tarikh anda mengambil milikan kosong. Pemaju perlu membaiki dalam 30 hari selepas menerima notis bertulis anda.

Tiada kadar pampasan untuk kecacatan yang lewat dibaiki. Ini penting kerana ramai menganggap ada. Remedinya berbeza bentuk: jika pemaju tidak membaiki dalam 30 hari, anda boleh membuat kerja itu sendiri dan menuntut kosnya, ditolak daripada wang yang dipegang pemegang pertaruhan — selepas memberitahu pemaju kos tersebut dan memberi 30 hari lagi untuk ia membaiki sendiri.

Wang 5% itu: siapa pegang, dan bila dilepaskan

Ini sering disalah faham. Wang 5% itu anda bayar pada tarikh serahan kunci. Ia bukan ditahan daripada pemaju — ia dipegang oleh peguam pemaju sebagai pemegang pertaruhan, dan dilepaskan dalam dua bahagian:

• 2.5% selepas 8 bulan dari tarikh serahan milikan kosong
• 2.5% selepas 24 bulan dari tarikh serahan milikan kosong

Tarikh 24 bulan itu sepadan tepat dengan tamatnya tempoh liabiliti kecacatan.

Jika anda telah menyerahkan notis kecacatan sebelum salah satu tarikh itu, peguam tidak boleh melepaskan bahagian berkenaan sehingga arkitek pemaju memperakui kecacatan itu telah dibaiki. Inilah sebabnya notis kecacatan bertulis penting — ia yang menahan wang.

Booking fee: apa yang undang-undang kata

Pemaju perumahan tidak dibenarkan mengutip apa-apa bayaran sebelum perjanjian jual beli ditandatangani.

Panduan Pembeli Rumah terbitan Jabatan Perumahan Negara, KPKT (22 April 2021) menyatakannya secara jelas, merujuk kepada Peraturan 11(2) Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Bayaran yang dibenarkan dikutip hanyalah yang ditetapkan dalam Jadual Ketiga perjanjian.

Mulai 1 Julai 2015, larangan itu diperluas — pindaan P.U. (A) 106/2015 menggantikan perkataan "pemaju perumahan" dengan "termasuk pihak yang bertindak sebagai pemegang kepentingan". Ejen dan pemegang pertaruhan turut terikat.

Realitinya, kutipan "booking fee" RM1,000 hingga RM10,000 sebelum perjanjian masih berlaku secara meluas. Jika anda membayarnya dan kemudian tidak dapat mendapatkannya semula, KPKT menganggapnya perkara penguatkuasaan — aduan boleh dibuat melalui SISPAA KPKT atau e-mel penguatkuasajpn@kpkt.gov.my.

Berhati-hati juga dengan dakwaan bahawa booking fee "dihadkan kepada RM5,000 atau 1% harga rumah". Tiada had sedemikian dalam mana-mana peraturan yang kami boleh sahkan — dan ia bercanggah dengan kedudukan bahawa tiada bayaran pra-perjanjian dibenarkan langsung.

Faedah progresif: kos yang tiada dalam jadual

Semasa rumah masih dibina, bank melepaskan pinjaman secara berperingkat mengikut tuntutan pemaju. Anda membayar faedah ke atas jumlah yang telah dilepaskan sahaja — bukan ke atas keseluruhan pinjaman.

Ini bukan peraturan HDA. Tiada apa-apa dalam Akta 118 atau peraturannya yang menetapkan cara bank mengira faedah semasa pembinaan; ia ditentukan oleh perjanjian pinjaman anda. Lembaran Penerangan Produk bank (dokumen yang dimandatkan BNM) menerangkannya — contohnya Lembaran Penerangan Produk Pinjaman Perumahan UOB Malaysia menyatakan faedah progresif dikira berdasarkan jumlah bayaran progresif yang telah dikeluarkan kepada pemaju.

Panduan Pembeli Rumah KPKT turut mengakui pembeli membayar faedah bulanan kepada bank "sehingga projek siap (CCC) atau dalam tempoh 25 bulan (yang mana terdahulu)" — dengan nota bahawa tempoh itu ditetapkan oleh bank, bukan oleh undang-undang.

Apa maksudnya untuk poket anda:

• Bayaran anda meningkat secara berperingkat sepanjang pembinaan, bukan tetap.
• Pada peringkat awal ia kecil; menjelang serahan kunci ia menghampiri ansuran penuh.
• Faedah ini tidak mengurangkan prinsipal — anda hanya membayar kos meminjam.
• Jika anda masih menyewa semasa menunggu, anda menanggung sewa dan faedah progresif serentak. Inilah tekanan tunai yang paling kerap tidak dirancang.

Terma berbeza antara bank dan antara produk — ada yang menawarkan penangguhan faedah atau kapitalisasi penuh. Jangan andaikan semua sama; semak Lembaran Penerangan Produk anda.

Berbeza daripada rumah subsale

Semua perlindungan di atas terpakai hanya apabila penjual ialah pemaju perumahan berlesen yang menjalankan pemajuan perumahan — ditakrifkan dalam Akta 118 sebagai membina lebih empat unit kediaman.

Membeli rumah siap daripada pemilik individu tidak termasuk. Tiada borang yang ditetapkan, tiada jadual peringkat, tiada tempoh serahan berkanun, tiada LAD 10% berkanun, dan tiada rejim kecacatan 24 bulan. Terma subsale ialah terma kontrak.

Langkah seterusnya

1. Kira kos transaksi sebenar dengan kalkulator duti setem dan yuran guaman — pembelian daripada pemaju menggunakan skala yuran guaman yang lebih rendah.
2. Semak kemampuan sebenar dengan kalkulator mampu beli rumah, dan ingat anda mungkin menanggung sewa serta faedah progresif serentak.
3. Sediakan senarai tunai awal — deposit dan kos awal rumah pertama.
4. Uji kemampuan selepas kunci — Loan Lulus Tapi Sebenarnya Tak Mampu.

Kemas kini terakhir: 24 Julai 2026.

Sumber rasmi:

• Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2015, P.U. (A) 106/2015 — Jadual G, H, I dan J beserta Jadual Ketiga
• Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118)
• Jabatan Perumahan Negara, KPKT — Panduan Pembeli Rumah (22 April 2021)

Teks Jadual G dan H yang dirujuk ialah teks yang digantikan oleh P.U. (A) 106/2015, berkuat kuasa 1 Julai 2015. Peraturan boleh dipinda; semak tarikh kemas kini di atas. Panduan ini untuk rujukan umum dan bukan nasihat guaman.